Nieruchomości

Wzmocnienie sygnalizowanych od kilku lat wyzwań demograficznych dla rynku mieszkaniowego oznacza dla inwestorów konieczność większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji lokalizacyjnych, szczególnie w mniejszych ośrodkach, z pogarszającą się demografią i płytkim rynkiem mieszkaniowym. Lokalizacje w dużych aglomeracjach i ich otoczeniu pozostaną atrakcyjne, będą też generowały popyt restytucyjny dotyczący zdekapitalizowanych zasobów mieszkaniowych. Kolejnym wyzwaniem jest dostosowywanie zasobu do wymogów efektywności energetycznej.

Współczesny rynek mieszkaniowy w Polsce coraz wyraźniej przestaje być prostą funkcją dochodów, stóp procentowych i dostępności kredytu. Choć czynniki finansowe wciąż pozostają ważne, coraz większe znaczenie mają determinanty strukturalne: demografia, zmiany na rynku pracy napędzane technologią, rosnące aspiracje młodego pokolenia oraz jakość zasobu mieszkaniowego, w tym przede wszystkim jego efektywność energetyczna. To one będą w kolejnej dekadzie kształtować popyt, podaż i ceny – nie w sposób jednorodny, lecz silnie zróżnicowany terytorialnie i jakościowo.

Okres euforii na rynku wynikający z bardzo silnej presji popytowej w czasie trwania pandemii przeszedł już do historii i charakteryzuje się osiągnięciem równowagi na niższym poziomie zarówno popytu jak i podaży. Przypuszczamy, że w 2026 strona popytowa zdecydowanie się osłabi jednocześnie przenosząc się na mniejsze rynki.

Ceny transakcyjne mieszkań w 3q25 w ujęciu rocznym nie zmieniły się znacząco, lokalnie występowały niewielkie korekty cen in minus. Sytuację rynkową kształtowała duża oferta mieszkań oraz rosnący popyt na mieszkania pobudzony kolejnymi obniżkami stóp procentowych i rosnącymi dochodami gospodarstw domowych. Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku do końca 1q26. W kolejnych kwartałach dalsze ożywienie popytu na mieszkania będzie wg nas skutkować lekkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań przy stabilnej ofercie mieszkań deweloperskich.

Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym nadal wskazuje na pewne oznaki ożywienia, w tym odbudowę rynku sektora biurowego w samym 3q25. Jednak sytuacja nie jest już jednoznacznie pozytywna jak to miało miejsce na przełomie 2024/25. Wyniki za 1-3q25 wskazują na pogorszenie płynnościowe