Rynek nieruchomości magazynowych: Ponownie spadają pustostany

• W 2024 odnotowano lokalne maksimum współczynnika pustostanów (8,24%) lecz również i szybko spadającą nową podaż.
• W 2h24 równowaga na rynku uległa poprawie, z ponownie spadającymi pustostanami.  
• Sektor magazynowy był jedynym sektorem, na którym odnotowano wzrost czynszów (o ponad 40% od początku covid), zrekompensowało to wzrost kosztów finansowania oraz umożliwiło to kontynuację wysokiej podaży w okresie wysokich stóp procentowych.
• Mimo wzrostu czynszów sygnały wskazujące na spadający popyt skłonił deweloperów do wyraźnej redukcji nowej podaży, w konsekwencji nadpodaż wystąpiła jedynie w 2023 oraz w 1h24.
• Dalsza redukcja nowej podaży będzie również widoczna w 2025.

 

 

****

 

• Na koniec 2024 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 34,1 mln m² (w tym ponad 6,8 mln m² na największym w kraju rynku mazowieckim).
• Licząc 4q skum. zasoby w kraju wzrosły r/r o 2,8 mln m², dynamika wzrostu zasobów w 2024 spadła r/r o 14,6%, sam wzrost pozostawał cały czas wysoki.
• Dynamika wzrostu zasobów w Polsce jest kilkukrotnie wyższa niż na rynkach zachodnich. Pod wglądem zasobów na mieszkańca Polska już zdecydowanie prześcignęła takie kraje jak Wielka Brytania, Włochy oraz Hiszpania. Co więcej, jakość zasobu w Polsce jest wyższa niż na rynkach zachodnich, a średni wiek zasobów zdecydowanie niższy.
• Prognozy na 2025 wskazują na jeszcze wolniejszy rozwój zasobów, które szacujemy na około 1,75 mln m² (1,3 mln² na 5 głównych rynkach vs średni przyrost z lat 2020-23 na poziomie 2,2 mln m²).
• W 2024 nowa podaż wyniosła blisko 2,6 mln m². Był to wynik o około 1,1 mln m² niższy niż rok wcześniej, tym samym odnotowano spadek o blisko 30% r/r.
• W ujęciu 4q skum. nowa podaż osiągnęła historyczne apogeum na koniec 1q23 (5,02 mln m²) i od tego czasu jest w trendzie silnie spadkowym.
• Na rok 2025 przewidujemy kontynuacje tego trendu z podażą około 1,8 mln m² (1,5 mln m² dla głównych rynków, czyli sporo poniżej średniej dla lat 2020-23 wynoszącej dla głównych rynków 2,24 mln m²).
• Plany deweloperów na kolejne kwartały są zdecydowanie niższe niż rok wcześniej. Widać spadający poziom obiektów w budowie (w szczycie na koniec 1q22 było to 4,8 mln m²), a same okresy realizacji budynków wyłożyły się. Co więcej spadek nowej podaży jest bardziej gwałtowny od ograniczenia w absorpcji.
• Obecnie w budowie pozostaje około 1,8 mln m², (oznacza to spadek r/r o około 1 mln m² oraz najmniej od 4q2017).
• Licząc 4q skum. na koniec 2024 absorpcja wyniosła 2,37 mln m², w tym na pięciu wiodących rynkach 1,96 mln m². Absorpcja spadła r/r o zaledwie 5%.
• Absorpcja na wiodących rynkach w 2024 była tym samym delikatnie poniżej średniej z lat 2020-23 (2,08 mln m²) oraz tylko niewiele niższa od przyrostu zasobów (2,16 mln m²).
• W 2h24 absorpcja zdecydowanie przyspieszyła r/r o blisko 45%, co powróciło do stanu bliskiej korelacji absorpcji z nową podażą.
• Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto wskazuje na niewielką poprawę wynoszącą w 2024 2,3% r/r.
• Na koniec 2024 współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 7,38%. Dla pięciu głównych rynków wynik był nieco niższy wynosząc 7,17%. Pustostany osiągnęły swoje apogeum na koniec 1h24.
• Licząc r/r współczynniki pustostanów  wzrosły nieznacznie (w skali kraju o 5 pb). Natomiast w samym 2h24 współczynniki spadły o 86 pb r/r.
• Na większości rynków pustostany nadal pozostają niskie, zwłaszcza w porównaniu z okresem po kryzysie finansowym, gdy pustostany przekraczały 15% przez około pięć lat.
• 2024 w wymiarze r/r w kraju powierzchnia pustostanów nadal lekko wzrosła, natomiast pustostany w 2h24 zmalały o 215 tys. m².
• Przewidujemy, że przy spadającej nowej podaży do końca 2025 odnotujemy kontynuację spadku współczynnika pustostanów, jednak daleko jej będzie do poziomów poniżej 3,5% z 1h22.
• W 2024 czynsze efektywne przerwały wzrost, który rozpoczął się w 1q22 i zasadniczo trwał do końca 2023.
• Wyjątkiem jest rynek stołeczny, gdzie przy bardzo niskim wskaźniku pustostanów nadal odnotowywano wyraźne wzrosty czynszów.
• Obecnie czynsze są średnio wyższe o około 45% (wyrażone w EUR) w porównaniu z okresem sprzed covid, a rynek magazynowy pozostaje jedynym rynkiem nieruchomości komercyjnych, gdzie odnotowano wyraźny wzrost czynszów w okresie post covid.
• Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2025) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich dalsza stabilizacja. W kolejnych latach, zakładając brak negatywnych wstrząsów makroekonomicznych, sytuacja podażowa może ponownie tworzyć możliwości na dalsze wzrosty czynszów.

Drukuj