Nieruchomości

Ceny transakcyjne mieszkań w 3q24 w wielu miastach ustabilizowały się, co oznacza dalsze obniżenie ich rocznej dynamiki. Wyhamowywaniu wzrostu cen sprzyja rekordowa oferta mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego (korzystny poziom cen dla sprzedających). Jednocześnie popyt jest znacznie słabszy z uwagi na drogi kredyt oraz oczekiwanie części nabywców na spadek cen mieszkań, programy wsparcia i niższe stopy procentowe. W perspektywie roku (4q24-3q25) oczekujemy stabilizacji rocznej dynamiki cen mieszkań w okolicy zera. Złoży się na to z jednej strony słabość popytu, a z drugiej ograniczenie przyrostu podaży. W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 dostrzegamy ryzyko spadku cen.

W 1h24 odnotowano poprawę absorpcji w ujęciu r/r, jednak mimo to (zwłaszcza w 1q24) widoczne było pogorszenie wskaźników takich jak współczynnik pustostanów, czy też popyt brutto. Rynek jest obecnie stabilizowany poprzez szybkie wysychanie strony podażowej, które zwłaszcza w regionach ma znamiona trwałości.

Rynek najmu niejedno ma oblicze. Choć kojarzymy go głównie z rynkiem długoterminowym, ostatnie lata, z uwagi na sprzyjające warunki makroekonomiczne, przyniosły silny rozwój rynku krótkoterminowego. Tymi sprzyjającymi uwarunkowaniami były długi okres niskich stóp procentowych oraz wiele lat silnego wzrostu dochodów i konsumpcji. W takich warunkach nowe apartamenty na wynajem powstawały jak grzyby po deszczu, jednak obecnie inwestorzy muszą jednak przypomnieć sobie, jak działa rynek najmu w warunkach dodatnich realnych stóp procentowych, gdy wzrost popytu konsumpcyjnego nie jest już tak silny.

Pierwsza połowa 2024 to dalszy silny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy do większej aktywności motywowani są spadkiem inflacji, a w ślad za nim oczekiwaniem na obniżki stóp procentowych i większy popyt na nieruchomości. Silnym motywatorem zarówno w przypadku deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych, są zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także stabilizacja cen materiałów budowlanych. Powyższe powinno być źródłem ponownego zwiększenia popytu na działki budowlane i prowadzić do wzrostu ich cen i to wydanie Pulsu Nieruchomości poświęcamy właśnie rynkowi gruntów.

W 1h24 na rynku nadal widać było osłabienie widoczne w 2h23 niemniej sytuacja się poprawiła, dynamika przyrostu pustostanów zdecydowanie osłabła, a spadki zarówno strony popytowej jak i podażowej nieco spowolniły. Sam 2q24 był jeszcze bardziej udany z minimalnym przyrostem pustostanów, wzrostem absorpcji oraz wzrostem popytu brutto.