Rynek nieruchomości biurowych: Stabilizacja z perspektywą poprawy

• Na koniec 1q25 zasoby powierzchni biurowej w kraju nadal nieznacznie przekraczały 13 mln m², lecz zasoby po raz pierwszy w ujęciu kw/kw spadły (o 31 tys. m²), w ujęciu r/r zasoby wzrosły o blisko 90 tys. m². Roczny wzrost zasobów również był historycznie najniższy.

***

• Nowa podaż w 1q25 osiągnęła historyczne minimum (8 tys. m²) po spadku o 90% w porównaniu z 1q24.
• Licząc w ujęciu bardziej miarodajnym ujęciu 4q skum na koniec 1q25 nowa podaż wyniosła 156 tys. m² (w tym 95 tys. m² na rynkach regionalnych), spadając r/r o 56%.
• Do końca 2027 średnią zanualizowaną nową podaż estymujemy na poziomie nieco wyższym, bo około 220 tys. m².
• Przyrost zasobów 4q skum wynoszący 90 tys. m² na koniec 1q25 był zdecydowanie słabszy od nowej podaży. W 1q25 zwiększyła się dynamika wyłączania z użytku zasobów w miastach regionalnych. W następnych latach oczekujemy, że delta pomiędzy przyrostem zasobów a nową podażą będzie jeszcze wyższa.
• W samym 1q25 absorpcja wyniosła 2,8 tys. m², niemniej ocena absorpcji za 1q25 musi brać pod uwagę spadające o niemal 31 tys. m² zasoby biurowe.
• W ujęciu 4q skum na koniec 1q25 absorpcja była zdecydowanie wyższa r/r wynosząc 130 tys. m² (100 tys. m² rok wcześniej) oraz była wyższa od wzrostu zasobów, które to wyniosły 90 tys. m² w ujęciu 4q skum.
• Wskaźnik wyprzedzający jakim jest popyt brutto w 1q25 wyniósł 337 tys. m² rosnąc w ujęciu r/r o blisko 22%.
• W 1q25 współczynnik pustostanów osiągnął 14,12% łagodnie spadając zarówno w ujęciu kw/kw jak i r/r. Mimo niedawnej poprawy współczynniki pustostanów pozostają niemal najwyższe od ponad 20 lat, jest to wynik wysokich pustostanów w regionach.
• Pustostany na rynkach regionalnych w 2024 prawdopodobnie osiągnęły lokalne maksima. Nowa podaż na większości rynków trwale się zmniejsza. Absorpcja pozostaje bardzo niska, lecz dodatnia.
• Mimo ostatnio widocznej poprawy sytuacja na rynkach regionalnych pod względem potencjału absorpcji jest zdecydowanie trudniejsza niż w stolicy, gdzie koncentrują się firmy oferujące swoim pracownikom mniej możliwości pracy zdalnej, również wysoka ekspozycja rynków regionalnych na sektorze BPO/SSC, którego rozwój spowolnił ze względów strukturalnych dodatkowo utrudnia pojawienie się istotnej absorpcji biurowej w regionach.
• Na szerokim rynku europejskim na koniec 2024 współczynniki pustostanów w Europie wzrosły do 8,8% (70 pb r/r). Początek 2025 również przyniósł dalsze utrwalenie negatywnej absorpcji ze wzrostem pustostanów o kolejne 10 pb (Savills). Rynek europejski prawdopodobnie już osiągnął peak office, a pustostany są utrzymywane na stosunkowo niskim poziomie ze względu na wysoka dynamikę wyłączania istniejących zasobów.
• W ostatnim kwartale czynsze referencyjne efektywne w kraju (wyrażone w EUR) pozostały bez zmian na wszystkich monitorowanych rynkach.
• Według danych C&W na koniec 1q25 czynsze wywoławcze w regionie CEE wzrosły r/r o 2,1%. Dla szerokiego rynku europejskiego średnie wzrosty były wyższe i wyniosły 4% r/r.