Rynek Mieszkaniowy 2q25: Przebudzenie

  • Wzrost cen transakcyjnych mieszkań w 1q25 w dalszym ciągu hamował w ujęciu r/r, lokalnie wystąpiły niewielkie spadki cen. Wyhamowanie wzrostu cen jest konsekwencją słabego popytu przy wysokich stopach procentowych. Utrzymuje się wysoka oferta mieszkań (projekty rozpoczęte podczas ostatniego boomu, mieszkania wystawione na rynku wtórnym z uwagi na poziom cen korzystny dla sprzedających). W perspektywie roku oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji na rynku do jesieni br.; w ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się lekkich (w granicach kilku procent) tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będą powoli odbudowujący się przy niższych stopach procentowych popyt mieszkaniowy i redukowana oferta mieszkań deweloperskich. Jednocześnie stopniowo coraz więcej kumulujących się czynników (w szczególności konsekwencje nowych regulacji technicznych i planistycznych) będzie negatywnie oddziaływać na koszty budowy.
  • W 1q25 wzrost cen transakcyjnych mieszkań nadal hamował w ujęciu r/r. Na rynku pierwotnym wystąpiły niewielkie spadki r/r, o podobnej skali w trzech analizowanych grupach największych miast. Na rynku wtórnym ceny rosły wyraźnie wolniej (ok. 5% r/r) w grupie 9 mniejszych stolic województw, w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do ok. 10% r/r. W porównaniu z 4q24 w 9 mniejszych stolicach województw ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym praktycznie nie zmieniły się; w 6 największych aglomeracjach zmalały na rynku pierwotnym o ok. 3% q/q. W Warszawie ze średnimi cenami ok. 15,5 tys. zł/m kw. na rynku wtórnym odnotowano spadek wobec 4q24 o ok. 3%.
  • Aktywność na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed roku. W 1q25 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości (dane CBN) była bliska stabilizacji (-0,6% r/r vs -49% r/r w 4q24); w porównaniu z poprzednim kwartałem wzrosła o 14%. Taki kierunek zmian może zapowiadać wzrost popytu.
  • Rynek wynajmu w 1q25 był stabilny. Przy umiarkowanym popycie utrzymuje się wysoka podaż, co daje najemcom większy wybór i pewne możliwości negocjowania stawek. W dużych aglomeracjach stopniowo wzrasta oferta mieszkań z najmu instytucjonalnego, stając się w długim okresie istotną konkurencją na rynku wynajmu. Utrzymuje się zainteresowanie inwestorów sektorem mieszkań studenckich i akademików.
  • W 1q25 wg danych Związku Banków Polskich sprzedaż nowych kredytów wyniosła 20,4 mld zł (-24% r/r; +3% q/q), udzielono 46,1 tys. kredytów (-25% r/r; +3% q/q). Wyniki 1q25 są zbliżone do poprzedniego kwartału, wskazują na słabszy popyt mieszkaniowy w warunkach kilkunastu miesięcy wysokich nominalnych stóp procentowych i wstrzymania decyzji zakupowych przez część klientów czekających na kolejny program mieszkaniowy.
  • Według BIK w maju 2025 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 46,4% r/r, o kredyt wnioskowało 38,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (43% r/r; 8,4% wobec kwietnia 2025). Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 467,6 tys. zł (7,4% r/r; 2,1% wobec kwietnia 2025). W maju’25 nastąpił znaczący wzrost liczby wnioskujących o kredyt, co może zapowiadać wzrost popytu kredytowego pobudzonego oczekiwaniami na obniżki stóp procentowych i obserwowanym wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań.
  • Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 1q25 wzrosła do rekordowego, nie notowanego w historii monitoringu rynku poziomu 59,1 tys. (39% r/r; 9% q/q). Okres sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek wydłużył się do prawie 7 kwartałów w 1q25 (vs 2,1-2,5 kwartału w 2h23). Udział gotowych mieszkań w ofercie wynosił ok. 13% (vs 15% w 4q24).
  • Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich na koniec 1q25 wskazują na: -mniej przedpłat na mieszkania (konsekwencja słabszego popytu), -niewielki spadek gotowych mieszkań, -stabilny bank ziemi, -dużo projektów w toku. Wolumen gotowych mieszkań w 1q25 zmalał wobec 4q24, co może oznaczać bardziej elastyczną politykę cenową deweloperów. Wzrost wolumenu projektów w toku jest efektem dużej liczby projektów rozpoczętych podczas ostatniego boomu; kilkuletni okres budowy powoduje prawdopodobnie, że spadek r/r liczby rozpoczynanych mieszkań, obserwowany w 1q25, nie wpłynął jeszcze znacząco na cały wolumen produkcji w toku.
  • Gminy mają więcej czasu na przygotowanie planu ogólnego, musi on być uchwalony do 30.06.2026 - dotychczas obowiązujący termin 01.01.2026 został wydłużony po nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym, obowiązującej od 16.04.2025.
  • W czerwcu’25 koalicjant (PSL) odpowiedzialny za resort, w gestii którego jest polityka mieszkaniowa, ogłosił zakończenie programu dopłat do kredytów hipotecznych, środki zarezerwowane na ten cel mają być przeznaczone na budownictwo społeczne realizowane przez samorządy terytorialne.
  • W perspektywie roku (2q25-1q26) w scenariuszu bazowym oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji do jesieni br. (z ewentualnie lokalnie niewielkimi korektami cen); w ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się lekkich (w granicach kilku procent) tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będą powoli odbudowujący się popyt mieszkaniowy i redukowana przez deweloperów oferta mieszkań na rynku pierwotnym. Przesłankami stopniowego, umiarkowanego wzrostu popytu są: (1) obniżka stóp procentowych w maju’25 i oczekiwania na kolejne obniżki; (2) realizacja odłożonych decyzji zakupu mieszkania po informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych i wobec pierwszych sygnałów ożywienia rynku; (3) utrzymujący się wzrost wynagrodzeń. Po stronie podaży istotne i kumulujące się w kolejnych kwartałach przesłanki wzrostu cen to: (1) koszty nowelizacji warunków technicznych; (2) wysokie ceny energii i usług; (3) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową z tytułu możliwego ograniczenia ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad, jak i ewentualnego paraliżu decyzyjnego (gdyby gmina nie zdążyła uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026); (4) koszty tzw. Ustawy Schronowej; (5) koszty nowelizacji dyrektywy budynkowej.
  • Nie można wykluczyć scenariusza pesymistycznego spadku cen mieszkań, który mógłby się zmaterializować w przypadku silnych szoków popytowo – podażowych związanych z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy mogą też oddziaływać zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl