Rynek inwestycyjny 1q25: Najgorsze już za nami?

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym pod względem płynności w 2024 poprawiła się gwałtownie, zwłaszcza ze względu na wyjątkowo dobry wynik w 4q24.
• Na szerokim rynku europejskim również widoczne są oznaki poprawy płynności.
• Ruch na stopach kapitalizacji jest nadal niewielki, jednak po stronie kosztów finasowania widać wyraźne spadki notowania 5y EUR IRS, co wskazuje, że w niedalekiej przyszłości można oczekiwać zarówno dalszej poprawy płynnościowej jak i kompresji stóp kapitalizacji, które to są już widoczne w USA.

 

 

***

 

• W 4q24 krajowy rynek odnotował zdecydowany wzrost wolumenu inwestycyjnego który wyniósł 606% r/r. Była to kombinacja zdarzeń jednorazowych, zarówno wyjątkowo słabej bazy jakim była końcówka 2023, jak i zrealizowaniu kilku znaczących inwestycji portfelowych w 4q24 oraz ogólnego przesilenia na rynku wynikającego ze spadających kosztów finasowania i poprawy sentymentu rynkowego.
• W całym 2024 rynek odnotował wzrost r/r o 160%, a co więcej pierwszy raz w okresie post covidowym w 2024 obroty nie były zdominowane przez rynek magazynowy, lecz zasadniczo po równo przez sektory biurowy oraz handlowy.
• Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego za 4q24 potwierdzają, że zapaść płynnościowa, która miała miejsce od 2q22 zaczęła się odwracać w 2024 oraz nasilać w 2h24. W samym 4q24 odnotowano wyraźny wzrost wolumenu transakcyjnego (r/r o 51%). Rok wcześniej, w 4q23 odnotowano spadek r/r o 30.
• Zachowanie się rynku CEE w 4q24 wskazuje, że po kilku gorszych kwartałach rynki w naszym regionie przestały odstawać in minus od średniej europejskiej, a obecnie wykazują się szybszą odbudowa wolumenów w porównaniu z szerokim rynkiem europejskim. Na koniec 4q24 wolumeny w naszym regionie wyniosły niemal 82% poziomu z 1q22 w ujęciu 4q skum, rosnąc o 51% r/r do poziomu 10,4 mld EUR.
• W 2024 dekompresja stóp kapitalizacji niemalże zatrzymała się zarówno w Polsce, jak i na szerokim rynku europejskim. Według DNA of RE (C&W) stopy kapitalizacji pozostają zasadniczo na niezmienionym poziomie zarówno kw/kw jak i r/r. Ogółem dekompresja wyniosła 1 pb, niemniej na rynkach handlowych oraz magazynowych odnotowano minimalną kompresję o 2 pb r/r.
• Mając na uwadze notowania 5y EUR IRS, które spadły o 120 pb pomiędzy wrześniem 2023, a marcem 2025 oczekujemy, że powoli wchodzimy w dłuższy okres ponownej kompresji stóp kapitalizacji.
• Według Indeksu Green Street wartości nieruchomości komercyjnych na szerokim rynku europejskim na koniec 4q24 osiągnęły 100 pkt (100 = sierpień 2007). Oznacza to spadek o 23% względem poprzedniego szczytu z końca 1q22 kiedy indeks osiągnął 130 pkt., niemniej spadki wyhamowały pod koniec 2023, a w 4q24 dynamika była nieznacznie dodatnia, rosnąc 0,2% wobec 3q24. W całym 2024 wartości nieruchomości wzrosły o 1,8% co nadal jest wynikiem gorszym od inflacji konsumenckiej. Sytuacja na rynku amerykańskim była zdecydowanie lepsza, zarejestrowano tam wzrost o około 8% od minimów z 2h23.
• Według ostatniego badania RICS z 4q24, od minimów z 4q23 sentyment poprawił się o 10 pkt. Poprawa sentymentu w Europie była jeszcze bardziej dynamiczna, a obecnie rynek europejski jest minimalnie bardziej optymistyczny niż sentyment na poziomie globalnym.
• Poprawa sytuacji w Europie była dosyć wyraźna w ostatnich 5 kw. Sentyment inwestycyjny uległ szybszej poprawie w porównaniu z sentymentem wobec rynku najmu. Obecnie indeks sentymentu inwestycyjnego to negatywne 6 pkt, (po wzroście o 24 pkt. w trakcie ostatnich 5 kw), a sentyment rynku najmu to ujemne 10 pkt.
• Co więcej, począwszy od 1q24, po raz pierwszy od połowy 2022 zdecydowana większość europejskich respondentów oczekuje wzrostu wartości nieruchomości w trakcie następnych dwunastu miesięcy.

Drukuj