Rynek nieruchomości biurowych: Stabilizacja na niższym post-covidowym poziomie

• Sytuacja na krajowym rynku biurowym obecnie wskazuje oznaki stabilizacji na niższym, lecz cały czas dodatnim poziomie absorpcji oraz nowej podaży. Sytuacja w Polsce jest relatywnie lepsza niż na wielu rynkach Europy Zachodniej, gdzie od początku 2023 odnotowuje się negatywną absorpcję.
• Współczynnik pustostanów w kraju pozostaje stosunkowo wysoki, lecz stabilny oraz cały czas rośnie na rynkach zachodnich.
• Warszewska strefa CBD jest zasadniczo najzdrowszym krajowym rynkiem z niskimi, spadającymi pustostanami oraz rosnącymi czynszami efektywnymi.
• Popyt pozostanie słaby zarówno w Polsce oraz na szerokim rynku europejskim jeszcze przez kilka lat, aż do ukończenia restrukturyzacji w portfelu najmu użytkowników których profil zapotrzebowania na powierzchnie trwale zmienił się jako pokłosie covid.

 

***

 

• Na koniec 3q24 zasoby powierzchni biurowej w kraju po raz pierwszy przekroczyły 13 mln m² rosnąc q/q o zaledwie 14,2 tys. m² oraz o 160 tys. m² r/r.
• Nowa podaż w 3q24 (26 tys. m²) zdecydowanie osłabła w porównaniu z 3q23 (122 tys. m²).
• Licząc 4q skum na koniec 3q24 nowa podaż wyniosła 237 tys. m² (w tym 121 tys. m² na rynkach regionalnych).
• Do końca 2027 średnią zanualizowaną nową podaż estymujemy na poziomie nieznacznie powyżej 270 tys. m², czyli kilkukrotnie poniżej poziomu sprzed covid. W samym 2026 będzie miało miejsce pewne spowolnienie do około 200-240 tys. m² (w tym 60 tys. m² w stolicy).
• Przyrost zasobów 4q skum na koniec 3q24 był zdecydowanie słabszy od nowej podaży (160 tys. m² vs nowa podaż 236 tys. m²) ze względu na wyburzania oraz reklasyfikowanie obiektów do zasobów nienowoczesnych.
• W 2025 oraz 2027 zobaczymy pewną odbudowę podaży w stolicy oraz cały czas niską nową podaż na rynkach regionalnych. Działania deweloperów zakładają docelową produkcję powierzchni na poziomie mniej więcej jednej trzeciej poziomu sprzed wybuchu popularności pracy zdalnej.
• Na koniec 3q24 licząc 4q skum absorpcja wyniosła blisko 127 tys. m², oznaczało to wzrost o blisko 72% r/r (w 3q23 absorpcja 4q skum wyniosła blisko 74 tys. m²).
• W samym 3q24 absorpcja była niższa niż rok wcześniej. Kwartał zamknął się absorpcją na poziomie 49 tys. m². Wolniejsza absorpcja odnotowana w 3q24 jest w znacznej mierze wynikiem bardzo niskiego przyrostu zasobów jakie miało miejsce w tym kwartale.
• Wskaźnik wyprzedzający jakim jest popyt brutto w 3q24 wyniósł 400 tys. m². W ujęciu r/r oznacza to wzrost o 7,5%.
• W 3q24 współczynnik pustostanów osiągnął 14,1% generalnie pozostając na niezmienionym poziomie r/r oraz łagodnie spadając w trakcie ostatnich dwóch kwartałów. Współczynniki pustostanów pozostają niemal najwyższe od ponad 20 lat.
• Sytuacja na rynkach regionalnych pod względem potencjału absorpcji, a tym samym redukcji występujących tam pustostanów strukturalnych, jest zasadniczo trudniejsza niż w stolicy, gdzie odbywa się praca bardziej relacyjna, która jest o wiele trudniejsza do wykonywania w sposób zdalny niż prace sektora informatyki, BPO/SSC oraz call centre, które silniej zadomowiły się w regionach.
• W 2024 podobnie jak i w 2023 absorpcja w Europie ponownie weszła w negatywne terytorium. Popyt brutto w 2024 utrzymał się na niezmienionym poziomie około 8 mln m², jest to poziom o około 15% niższy niż w okresie sprzed covid. Na koniec 2024 współczynniki pustostanów w Europie wzrosły do 8,8% (70 pb r/r). Poziom nowej podaży w Europie zachodniej pozostaje niższy od włączeń powierzchni z zasobów.
• W ostatnim kwartale część czynszów referencyjnych wzrosła, zwłaszcza na głównych rynkach takich jak Warszawa (CBD) oraz Wrocław. W przypadku stolicy wzrost jaki odnotowano był znaczący i wyniósł 20%, natomiast na większości rynków czynsze pozostają stabilne co przy umacniającym się PLN oraz cały czas wysokiej inflacji oznacza realne spadki czynszów.
• Według danych C&W na koniec 2024 czynsze wywoławcze w regionie CEE wzrosły r/r o 2%. Dla szerokiego rynku europejskiego średnie wzrosty były wyższe i wyniosły 5,4% r/r.

Drukuj