Rynek nieruchomości magazynowych: Spokojnie, choć z ryzykami na horyzoncie

• 2025 charakteryzuje się stabilizacją z niewielkimi ruchami w dół zarówno podaży jak i popytu. Po szybkim wzroście w 2023 pustostany już niemal nie rosną.
• Okres euforii na rynku wynikający z bardzo silnej presji popytowej w czasie trwania pandemii przeszedł już do historii i charakteryzuje się osiągnięciem równowagi na niższym poziomie zarówno popytu jak i podaży. Przypuszczamy, że w 2026 strona popytowa zdecydowanie się osłabi jednocześnie przenosząc się na mniejsze rynki.
• Polski rynek jak dotąd pozostaje relatywnie odporny na osłabienie strony popytowej. Wynika to zarówno z szybkiego dostosowania się deweloperów do nowych warunków, jak i z utrzymujących się przewag konkurencyjnych polskiego sektora logistyczno-przemysłowego wobec głównych partnerów z Europy Zachodniej. Jednocześnie pogarszające się perspektywy rozwoju przemysłu na Zachodzie oraz potencjalne zmiany technologiczne (sprzyjające powrotowi modelu „just in time”) mogą w średnim terminie naruszyć tę wciąż dość kruchą równowagę, szczególnie przy obecnie znacznie bardziej dojrzałym charakterze rynku, gdzie zasoby na mieszkańca zaczynają zbliżać się do poziomów notowanych w krajach wiodących w Europie.

****

• Na koniec 3q25 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 35,9 mln m², z czego ponad 7,12 mln m² przypadało na największy rynek – Mazowsze z Warszawą.
• W efekcie zasoby magazynowe na mieszkańca zbliżyły się do 1 m². Dla porównania, na wiodącym w Europie rynku niemieckim wskaźnik ten wynosi nieco ponad 1,2 m² (pow. nowoczesna). Od początku pandemii zasoby w Polsce wzrosły o około 90%, podczas gdy na kluczowych rynkach europejskich przyrost ten wynosił jedynie 15%-30%.
• Licząc w ujęciu skumulowanym za ostatnie 4 kwartały, na koniec 3q25 nowa podaż wyniosła blisko 2,04 mln m², co oznacza spadek r/ro 23,2%.
• Na cały 2025 prognozujemy wyraźne przyspieszenie trendu spadkowego nowej podaży. Spadki będą kontynuowane również w 2026, kiedy nowa podaż powinna spaść poniżej 1,8 mln m². Jednocześnie większa część nowej aktywności deweloperskiej w 2026 roku będzie koncentrować się na rynkach drugorzędnych.
• Zasoby pozostające w budowie (1,56 mln m²) są wyraźnie niższe niż rok wcześniej (1,93 mln m²). Od 2q23 tempo spadku zasobów w budowie wyraźnie jednak wyhamowało, a w ostatnich dwóch kwartałach odnotowano nawet ich wzrost o ponad 13%.
• W ujęciu skumulowanym za cztery kwartały do końca 3q25 absorpcja wyniosła 1,75 mln m², co oznacza spadek r/r o blisko 26%, przy jednoczesnym spadku nowej podaży r/r o 11%.
• W samym 3q25 absorpcja osiągnęła poziom 351 tys. m², notując silny spadek r/r o blisko 33%. Skala osłabienia absorpcji była wyraźnie większa niż spadek kwartalnej nowej podaży w tym samym okresie (minus 11% r/r).
• Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto, sugeruje jednak stabilizację rynku. W ciągu ostatnich 9 kwartałów popyt brutto utrzymuje się w relatywnie wąskim przedziale 3,2-3,7 mln m² (4q skum.).
• Absorpcja słabnąca szybciej niż nowa podaż przełożyła się na niewielki wzrost współczynnika pustostanów. Warto jednak podkreślić, że od blisko dwóch lat tempo wzrostu pustostanów wyraźnie spowolniło względem 2023 roku, a ich poziom pozostaje umiarkowany na większości rynków lokalnych.
• Od końca 2023 efektywne czynsze magazynowe, które w latach 2021-23 wzrosły w ujęciu EUR o blisko 45%, pozostają w trendzie bocznym.
• W 3q25 w ujęciu r/r, jedynym znaczącym rynkiem, na którym odnotowano istotny wzrost czynszów efektywnych, była Warszawa.
• Zgodnie z danymi C&W za 3q25 region Europy Środkowej jako jedyny w Europie odnotował spadek czynszów zarówno w ujęciu kw/kw (-0,4%), jak i r/r (-0,5%). Dla porównania, na szerokim rynku europejskim czynsze wzrosły o 3,8% (r/r) oraz 0,5% (kw/kw).