Rynek nieruchomości magazynowych: Rynek wraca do normalności

• W 2023 na rynku umocniły się negatywne trendy (zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej), jakie zaczęły być już widoczne pod koniec 2022. W konsekwencji r/r nowa podaż w 2023 spowolniła o 16%, a powierzchnia pustostanów wzrosła o 90%.
• W 4q23 można było zaobserwować odbicie po stronie popytowej, co spowodowało niewielkie ograniczenie pustostanów.
• Czynsze nadal rosły, nawet w 4q23, ale ich wzrost silnie wyhamowuje.
• Przewidujemy, że rynek obecnie się ustabilizuje na nowym niższym poziomie, a okres pandemiczny pozostanie trzyletnią anomalią. Strona popytowa szybko dostosowała się do nowej rzeczywistości.

 

****

 

• Na koniec 2023 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 31,3 mln m².
• Licząc 4q skum zasoby w kraju wzrosły r/r o 11,7%. Dynamika wzrostu zasobów w 2h23 silne spadła, jednocześnie nadal pozostaje wysoka.
• W wartościach bezwzględnych zasoby urosły r/r o blisko 3,3 mln m² wobec rekordowego przyrostu na poziomie 4,2 mln m² z 2022.
• Wzrost zasobów na polskim rynku magazynowym pozostaje szybszy niż na jakimkolwiek znaczącym rynku europejskim.
• W obliczu schładzającej się strony podażowej w samej 2h23 zasoby wzrosły o ponad 1,1 mln m², to 50% mniej r/r.
• W 2023 nowa podaż wyniosła blisko 3,7 mln m², był to wynik o około 0,9 mln m² niższy niż rok wcześniej.
• W ujęciu 4q skum nowa podaż osiągnęła historyczne apogeum na koniec 1q23 (5,02 mln m2); wskazuje to na wysoką skalę schłodzenia przez którą rynek przechodzi.
• Na 2024 przewidujemy kontynuację trendu spadkowego z podażą poniżej 2,3 mln m², czyli poniżej średniej z okresu pandemicznego.
• Plany deweloperów na kolejne kwartały są zdecydowanie niższe niż na przełomie 2022/23. Widać spadający poziom obiektów w budowie (w szczycie na koniec 1q22 było to 4,8 mln m²). Obecnie w budowie pozostaje 2,8 mln m², dodatkowo okresy realizacji projektów wydłużają się znacząco.
• W 2023 absorpcja wyniosła 2,5 mln m². Absorpcja spadła r/r o 40%, o ponad 1.7 mln m².
• Absorpcja w 2023 była tym samym poziomie, nieznacznie poniżej średniej z lat 2020-23 oraz była zdecydowanie niższa od przyrostu zasobów 3,3 mln m².
• Sytuacja poprawiła się w 4q23, absorpcja spadła r/r w 4q23 o zaledwie 23% i była wyższa od przyrostu zasobów.
• Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto, również wskazuje na poprawę (w 2h23 wzrost o 9,2% r/r oraz o 48% vs 1h23) po bardzo słabych wynikach za 1h23.
• W naszej ocenie absorpcja do końca co najmniej 2024 pozostanie słabsza. W średnim terminie można oczekiwać, że rynek ustabilizuje się na poziomie zbliżonym lub nieznacznie powyżej średniej z ostatnich lat przedpandemicznych.
• Na koniec 2023 współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 7,33%. Licząc r/r współczynniki pustostanów znacznie wzrosły (o 69 pb w samym 2h23 oraz o 337 pb r/r).
• W samym 4q24 współczynniki pustostanów cofnęły się po raz pierwszy od 4q22, spadając 38 pb kw/kw.
• Pustostany pozostają jednak zdecydowanie powyżej średnich pułapów zarówno z okresu przed covidowego, jak i z średniej z ostatnich czterech lat (6,23% dla wiodących rynków).
• W 2023 w wymiarze r/r w kraju powierzchnia pustostanów niemalże podwoiła się, rosnąc z 1,19 mln m² na początku roku do 2,26 mln m². Pustostany w ostatnim kwartale 2023 zmalały o 70 tys. m², był to największy kwartalny spadek pustostanów od 1q22.
• W 2023 czynsze efektywne kontynuowały swój wzrost, który rozpoczął się w 1q22.
• W 2h23 wzrosty czynszów zdecydowanie wyhamowały. Niemniej wzrost czynszów r/r był nadal wysoki (w zakresie 8-14%), lecz istotnie niższy niż w bezprecedensowym pod tym względem 2022 (zakres wzrostów r/r 17-55%). Sytuacja na szerokim rynku europejskim była podobna z rosnącymi czynszami (średnio o 8,3%) lecz ze słabnącą dynamiką wzrostów.
• Czynsze efektywne są obecnie o około 10% poniżej poziomu czynszów wywoławczych. Oznacza to wzrost zróżnicowania w czynszach efektywnych, a wywoławczych o około 5 pkt bazowych w ostatnim roku do poziomu zbliżonego do średniej wieloletniej. Wskazuje to na normalizacje na rynku najmu.
• Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2024) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich stabilizacja po nadal silnie wzrostowym 2023.

Drukuj