Rynek nieruchomości magazynowych: Popyt wraca do gry

• Początek 2026 charakteryzował się typowo jak na 1q roku wysoką podażą, jak i wysokim i rosnącym popytem brutto oraz absorpcją. W konsekwencji nietypowo jak na początek roku w 1q26 odnotowano spadające pustostany.
• Okres euforii na rynku wynikający z bardzo silnej presji popytowej w czasie trwania pandemii przeszedł już do historii, obecnie rynek odnotowuje łagodne odbicie po relatywnie trudnym okresie 2023-25.
• Polski rynek pozostawał odporny na osłabienie strony popytowej, poprzez szybkie dostosowanie podaży, co pozwoliło na tylko niewielki wzrost pustostanów na rynku.
• W długiej perspektywie rosnąca dojrzałość gospodarcza Polski, jak pogarszające się warunki rozwoju przemysłu na Zachodzie, a zwłaszcza w Niemczech, w konsekwencji słabości automotive jak i drogiej transformacji energetycznej będą czynnikami, które mogą docelowo naruszyć korzystne warunki, które zapewniały długotrwały wzrost krajowym rynku magazynowego.

****

• Na koniec 1q26 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 36,9 mln m².
• Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wzrosły r/r o nieco ponad 2,1 mln m², co oznacza wynik wyraźnie niższy od średniej z lat 2022–2025, wynoszącej 3,1 mln m².
• W samym 1q26 wzrost zasobów wyniósł 837 tys. m² (rok wcześniej wzrost wyniósł 730 tys. m²).
• Nowa podaż w ujęciu 4q skum wyniosła 1,64 mln m² (najmniej od 2018), a w samym 1q26 wyniosła 642, o 30 tys. m² mniej niż rok wcześniej.
• W kolejnych kwartałach oczekiwana jest nieco wyższa nowa podaż w ujęciu 4q skum na poziomie około 1,8 mln m².
• Zasoby pozostające w budowie (1 450 tys. m²) w ostatnim kwartale spadły o około 330 tys. m² z racji oddania dużej liczby obiektów na początku 2026, jest to typowo sezonowe zachowanie się rynku.
• Zasoby w budowie na zasadach spekulacyjnych spadły o 2 pp kw/kw i na koniec 1q26 wynosiły 37%.
• Na koniec 1q26 zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w przeliczeniu na mieszkańca wyniosły około 1 m². Dla porównania, na wiodącym w Europie rynku niemieckim wskaźnik ten wynosi nieco po-nad 1,2 m² na osobę.
• W ujęciu 4q skum absorpcja na koniec 1q26 wyniosła 1,93 mln m², co oznacza spadek r/r o ponad 7%. Mimo spadku absorpcja była wyższa od nowej podaży (1,64 mln m²).
• W samym 1q26 ogółem w kraju absorpcja osiągnęła poziom 671 tys. m², notując silny wzrost r/r o 174%.
• Popyt brutto wskazuje na zdecydowane ożywienie rynku, za 1q26 popyt brutto wyniósł 850 tys. m² (wzrost o 76% r/r), był to najwyższy wynik za pierwszy kwartał roku od 2022. 
• Mimo wysokiej podaży typowej dla początku roku w 1q26 współczynnik oraz poziom pustostanów ponownie spadły (o 25 pb oraz o 29 tys. m²). Natomiast w ujęciu r/r pustostany spadły 285 tys. m², a ich współczynnik spadł bardzo znacząco, bo o 126 pb.
• Od końca 2023 efektywne czynsze magazynowe pozostają w trendzie bocznym.
• Na koniec 1q26 wyjątkami w ujęciu r/r z rynków większych pozostawał rynek województwa mazowieckiego (poza Warszawą), gdzie odnotowano spadek (o 2,1% r/r).
• Zgodnie z danymi C&W za 1q26 region Europy Środkowej jako jedyny w Europie odnotował spadek czynszów w ujęciu r/r wynoszący -1,1% (w ujęciu kw/kw odnotowano również spadek o 0,2%). Dla porównania, na szerokim rynku europejskim czynsze wzrosły o 3% (r/r) oraz 0,6% (kw/kw).