Rynek nieruchomości magazynowych: Odporność w warunkach słabszego popytu

• 2025 charakteryzował się słabnącą nową podażą oraz popytem, jak i stabilizacją współczynnika pustostanów, które rosły na początku roku, aby w 4q25 poprawić się dość istotnie. 
• Okres euforii na rynku wynikający z bardzo silnej presji popytowej w czasie trwania pandemii przeszedł już do historii i charakteryzuje się osiągnięciem równowagi na niższym poziomie zarówno popytu, jak i podaży.
• Polski rynek cały czas pozostaje odporny na osłabienie strony popytowej. Wynika to zarówno z szybkiego dostosowania się deweloperów do nowych warunków, jak i z utrzymujących się przewag konkurencyjnych polskiego sektora logistyczno-przemysłowego wobec głównych partnerów z Europy Zachodniej. Jednocześnie pogarszające się perspektywy rozwoju przemysłu na Zachodzie oraz potencjalne zmiany technologiczne (sprzyjające powrotowi modelu „just in time”) mogą w średnim terminie naruszyć tę równowagę, szczególnie przy obecnie znacznie bardziej dojrzałym charakterze rynku, gdzie zasoby na mieszkańca zbliżyły się do poziomów notowanych w krajach wiodących w Europie.

****

•  Na koniec 2025 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 36,1 mln m², z czego niemal 7,2 mln m² przypadało na największy rynek – Mazowsze z Warszawą.
• W 2025 zasoby w kraju wzrosły o 2 mln m², czyli o 5,9%.
• W porównaniu z 2024 zasoby w 2025 wzrosły o 28,5% wolniej, a nowa podaż była o 35,5% niższa.
• W samym 4q25 nowa podaż wyniosła zaledwie 136 tys. m², odnotowując bardzo silny spadek o ponad 73% r/r.
• Słabszy koniec 2025 był zdarzeniem jednorazowym, w 2026 nowa podaż ponownie wyniesie około 2 mln m² (1,67 mln m² w 2025). Natomiast większa niż dotychczas część nowej aktywności deweloperskiej w 2026 roku będzie koncentrować się na rynkach drugorzędnych oraz na terenie woj. mazowieckiego.
• Zasoby w budowie na zasadach spekulacyjnych wynosiły na koniec 2025 39%, najniżej od 2020.
• W 2025 absorpcja wyniosła 1,5 mln m², co oznacza spadek r/r o blisko 37% (w tym samym czasie nowa podaż spadła podobnie, bo o 35,5% r/r).
• W samym 4q25 ogółem w kraju absorpcja osiągnęła poziom 402 tys. m², notując silny spadek r/r o ponad 38%. Niemniej przy nowej podaży na poziomie zaledwie 132 tys. m² strona popytowa wyglądała pozytywnie. 
• Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto sugeruje jednak stabilizację rynku. W ciągu ostatnich 10 kwartałów popyt brutto utrzymuje się w relatywnie wąskim przedziale 3,2-3,7 mln m² (4q skum.).
• W 4q25 współczynnik oraz poziom pustostanów zdecydowanie spadły (o 77 pb oraz o 266 tys. m²), natomiast w ujęciu r/r pustostany wzrosły 170 tys. m², a ich współczynnik wzrósł minimalnie o 7 pb., ich poziom pozostaje wyraźnie niższy od wartości z lat kryzysowych na rynku (2009-14) kiedy wskaźnik ten sięgał blisko 20%. 
• Od końca 2023 efektywne czynsze magazynowe, które w latach 2021-23 wzrosły w ujęciu EUR o blisko 45%, pozostają w trendzie bocznym.
• W samym 4q25 czynsze referencyjne nie uległy zmianom na żadnym z monitorowanych rynków.
• Zgodnie z danymi C&W za 4q25 region Europy Środkowej jako jedyny w Europie odnotował spadek czynszów w ujęciu r/r wynoszący -0,3% (w ujęciu kw/kw odnotowano niewielki wzrost o 0,2%). Dla porównania, na szerokim rynku europejskim czynsze wzrosły o 3,6% (r/r) oraz 0,7% (kw/kw).