Rynek nieruchomości magazynowych: Letnie warunki na rynku utrwalają się

  • W 1h24 na rynku nadal widać było osłabienie widoczne w 2h23 niemniej sytuacja się poprawiła, dynamika przyrostu pustostanów zdecydowanie osłabła, a spadki zarówno strony popytowej jak i podażowej nieco spowolniły. Sam 2q24 był jeszcze bardziej udany z minimalnym przyrostem pustostanów, wzrostem absorpcji oraz wzrostem popytu brutto.

  • W 2q24 można było zaobserwować odbicie po stronie popytowej, co spowodowało niewielkie ograniczenie pustostanów.

  • Czynsze po dwóch latach wzrostów ustabilizowały się w 1h24.

****

 

  • Przewidujemy, że rynek obecnie ustabilizuje się na nowym niższym poziomie, a okres pandemiczny pozostanie trzyletnią anomalią. Strona popytowa szybko dostosowuje się do nowej rzeczywistości.
  • Na koniec 1h24 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 33,16 mln m2.
  • Licząc 4q skum. zasoby w kraju wzrosły o blisko 2,93 mln m2 wobec przyrostu na poziomie 4,3 mln m2 rok wcześniej, a r/r zasoby w ujęciu procentowym wzrosły o 8,9%. Dynamika wzrostu zasobów w 1h24 silne spadła, lecz pozostaje wysoka.
  • Na koniec 1h24 zasoby na mieszkańca zbliżały się do 0,89 m2, gdy na wiodącym w Europie rynku niemieckim na osobę wynoszą blisko 0,95 m2.
  • W 2h24 spodziewamy się zdecydowanie wolniejszego przyrostu zasobów do około 1 mln m2, czyli najmniej od 2019.
  • Licząc 4q skum na koniec 2q24 nowa podaż w kraju wyniosła blisko 2,7 mln m2, był to wynik o około 2 mln m2 niższy niż rok wcześniej, a spadek wyniósł 40,2%.
  • W samym 1h24 nowa podaż wyniosła 1,36 mln m2 spadając 36,6% r/r.
  • W ujęciu 4q skum. nowa podaż osiągnęła historyczne apogeum bardzo niedawno bo na koniec 1q23 (5,02 mln m2). Obecnie na rok 2024 przewidujemy kontynuację trendu spadkowego z podażą około 2,6 mln m2, oraz dalsze osłabienie do 2 mln m2 w 2025.
  • Na szczycie boomu podażowego pod koniec 1q22 4,8 mln m2 powierzchni było w realizacji (w większości na zasadach spekulacyjnych). Obecnie w budowie pozostaje blisko 2 mln m2 (w większości już wynajętych).
  • Licząc 4q skum. na koniec 2q24 absorpcja wyniosła 2 mln m2, tym samym absorpcja spadła r/r o 41%, o blisko 1,4 mln m2.
  • Absorpcja w ujęciu 4q skum. na koniec 1h24 była dość istotnie poniżej średniej z lat 2020-23, jak i od przyrostu zasobów 2,9 mln m2.
  • W 1h24 absorpcja wyniosła 1,2 mln m2, dynamika absorpcji r/r była również ujemna, jednak ten spadek był nieco wolniejszy bo wynosił 29%. Sytuacja natomiast zdecydowanie poprawiła się w 2q24, kiedy to absorpcja wzrosła r/r o 28%.
  • Wskaźnik wyprzedzający, jakim jest popyt brutto, również wskazuje (po bardzo słabym 1h23) na istotną poprawę, rosnąc o 53% r/r w 2q24 oraz o 22% r/r w całym 1h24.
  • Na koniec 1h24 współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 8,24%. Licząc r/r współczynniki pustostanów znacznie wzrosły (w skali kraju o 160 pb r/r), niemniej jeszcze pół roku wcześniej dynamika przyrostu pustostanów była około dwukrotnie szybsza. W samym 2q24 współczynniki pustostanów wzrosły o zaledwie 13 pb kw/kw.
  • Mimo ostatniej poprawy, współczynniki pustostanów pozostają jednak zdecydowanie powyżej średnich pułapów zarówno z okresu przedcovidowego, jak i średniej z ostatnich czterech lat.
  • Do połowy 2025 przewidujemy stabilizację pustostanów. Czeka nas szybka redukcja nowej podaży, która jest w mniejszości realizowana na zasadach spekulacyjnych, natomiast sytuacja popytowa stopniowo poprawia się.
  • W 1h24 czynsze efektywne weszły w trend boczny, po blisko dwóch latach szybkich wzrostów, które rozpoczęły się w 1q22.
  • Przy umacniającym się złotym czynsze efektywne w PLN spadły w trakcie 1h24.
  • Na szerokim rynku europejskim wzrosty czynszów kontynuowały w 1h24, jednak dynamika w porównaniu z końcem 2023 była zdecydowanie gorsza. W 2q24 czynsze wzrosły o 0,8%, a w 1q24 czynsze wzrosły 1,4%. Na koniec 1h24 licząc r/r czynsze średnio w Europie wzrosły 5,6%. Wzrost w regionie CEE wynoszący zaledwie 1,8% r/r był najniższy w Europie.
  • Czynsze efektywne są obecnie o około 11% poniżej poziomu czynszów wywoławczych, a nożyce pomiędzy czynszami efektywnymi, a wywoławczymi powoli się rozwierają.
  • Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa połowy 2025) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich stabilizacja. Presja popytowa wygasa, a jednak wraz z nią szybko będzie wygasała podaż zwłaszcza obiektów spekulacyjnych.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl