Rynek nieruchomości magazynowych: Kontynuacja spadków popytu w 1h23

• W 1h23 na rynku umocniły się negatywne trendy jakie już zaczęły być widoczne pod koniec 2022. W 1q23 padł rekord nowej podaży, lecz już w 2q23 widać wyraźne spowolnienie tego parametru, które będzie miało trwały charakter.
• Po stronie popytowej widać silne spadki do poziomu sprzed pandemii.
• Czynsze nadal rosły, nawet w 2q23, lecz ich wzrost silnie wyhamowuje (w ujęciu r/r wzrost jest nadal imponujący o 15%-40%).
• Przewidujemy, że rynek obecnie się ustabilizuje na nowym niższym poziomie, a okres pandemiczny pozostanie trzyletnią anomalią. Strona podażowa szybko dostosowuje się do nowych realiów popytowych.

****

• Na koniec 1h23 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce po raz pierwszy przekroczyły 30 mln m.
• Licząc 4q skum. zasoby w kraju wzrosły r/r o 16,75%. Dynamika wzrostu zasobów powoli spada, lecz nadal jest zbliżona do historycznych rekordów z 2022.
• W wartościach bezwzględnych na koniec 2q23 zasoby urosły r/r o 4,33 mln m².
• Wzrost zasobów na polskim rynku magazynowym jest szybszy w jakimkolwiek znaczącym rynku europejskim. Na koniec 2022 zasoby w budowie w Polsce były na pierwszym miejscu w Europie (3,5 mln m²). Na kolejnych miejscach pod względem zasobów w budowie były Holandia (2,7 mln m²), Francja oraz Niemcy (połowa poziomu Polski).
• W samej 1h23 zasoby wzrosły o ponad 2,2 mln m², to około 5% więcej niż w 1h22. Jednak zdecydowana większość wzrostu miała miejsce w 1q23. Dane za 2q23 pokazują zdecydowany spadek skali przyrostu zasobów, które wzrosły o jedyne 641 tys. m².
• Prognozy na cały 2023 wskazują na zdecydowanie wolniejszy rozwój zasobów, które szacujemy na 3,2-3,3 mln m² (4,24 mln m² w 2022).
• Na koniec 2q23 licząc 4q skum. nowa podaż wyniosła 4,58 mln m².
• W ujęciu 4q skum. nowa podaż osiągnęła historyczne apogeum na koniec 1q23 (5,02 mln m²). Podaż będzie teraz szybko spadać na koniec 2023 wynosząc nieznacznie ponad 3,5 mln m², natomiast w połowie 2024 nieznacznie ponad 2 mln m².
• Proces spowolnienia podaży jest już widoczny. W 2q23 nowa podaż w kraju wyniosła zaledwie 679 tys. m² spadając zarówno na pięciu głównych rynkach jak i na rynku ogólnopolskim o blisko 40% r/r.
• Z kwartału na kwartał widać spadający poziom obiektów w budowie (w szczycie na koniec 1q22 było to 4,8 mln m²), a okresy realizacji budynków wydłużają się. Obecnie w budowie pozostaje 2,1 mln m². Przewidujemy, że w kolejnych czterech kwartałach oddawane do użytku będzie niewiele ponad 500 tys. m² na kwartał.
• Licząc 4q skum. na koniec 2q23 absorpcja wyniosła 3,4 mln m² (na pięciu wiodących rynkach - 2,07 mln m² spadek o 38% r/r.)
• W trakcie ostatnich czterech kwartałów absorpcja spadała z rekordowego poziomu w 2q22 (3,33 mln m² dla pięciu wiodących rynków) do obecnych niewiele ponad 2 mln m².
• W 1h23 absorpcja jeszcze bardziej zdecydowanie spowolniła r/r (o 45%), co zerwało wieloletnią bliską korelację z nową podażą, która odpowiadała za utrzymywanie niskiego poziomu pustostanów na większości rynków.
• Wskaźnik wyprzedzający jakim jest popyt brutto również wskazuje na dosyć wyraźne ochłodzenie strony popytowej. W 1h23 popyt brutto spadł o 42% r/r do 3,2 mln m².
• Na koniec 2q23 współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 6,64%. Licząc r/r współczynniki pustostanów wzrosły znacznie (o 268 pbw samym 1h23 oraz o 323 pb r/r).
• Obecnie współczynniki są już wyższe od średniej wieloletniej (2019-22) oraz niewiele niższe niż przed pandemią.
• Wysoka wzrostowa dynamika pustostanów jest ilustrowana przez fakt, że jeszcze na koniec 1h22 pustostany były na historycznych minimach (3,34% na wiodących rynkach).
• W samym 2q23 współczynniki pustostanów (przy zdecydowanie niższej nowej podaży) zaczęły się stabilizować (rosnąc o 42 pb dla wiodących rynków oraz o 39 pb dla Polski).
• Na większości rynków pustostany pozostają nadal niskie zwłaszcza w porównaniu z okresem po kryzysie finansowym, gdy pustostany przekraczały 15% przez około pięciu lat.
• Do końca 2024 przewidujemy utrzymanie się nadal stosunkowo niskiego współczynnika pustostanów (zakres prawdopodobnych wzrostów będzie niewielki).
• 1h23 czynsze efektywne po wieloletnim okresie w trendzie bocznym kontynuowały swój dynamiczny wzrost, który rozpoczął się w 1q22.
• Licząc r/r jak i kw/kw na każdym z rynków odnotowano wzrost lub stabilizację, żaden rynek nie wykazał spadku czynszów. Wzrosty czynszów były rzędu 15-40% r/r i były bezprecedensowe w swojej skali. Niemniej dynamika wzrostów wyhamowała nieco w 1h23 w porównaniu z 2h22.
• Na szerokim rynku europejskim wzrosty czynszów również miały miejsce, jednak ich dynamika w 2q23 spadła do 1,5% kw/kw oraz 12,1% r/r.
• Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2024) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich stabilizacja (ewentualnie lekkie spadki w 2024).