Rynek nieruchomości handlowych: Coraz mocniejsze sygnały odbicia na rynku

• Rynek powierzchni handlowych w 1-3q25 wskazuje na poprawę pod względem spadających pustostanów (które pozostają niskie) oraz poprawiającej się absorpcji na ośmiu monitorowanych rynkach.
• Nowa podaż nadal koncentruje się na parkach handlowych oraz w mniejszych miejscowościach, lecz w 2025 nie tylko. Niskie pustostany w parkach handlowych zachęcają do dalszej ekspansji, która potrwa co najmniej do końca dekady.
• Proces zamykania centrów handlowych spowolnił począwszy od 2024, niemniej długoterminowa przyszłość marginalnych obiektów handlowych nadal stoi pod znakiem zapytania.

***

• Na koniec 3q25 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 13,6 mln m², (nieco ponad 1,8 mln m² w stolicy).
• W 1-3q25 zasoby w kraju przy podaży na poziomie blisko 261 tys. m² (o około 4% mniej r/r) wzrosły o 156 tys. m² (1-3q24 wzrost o 254 tys. m²).
• Licząc 4q skum na koniec 3q25 wzrost zasobów osiągnął 481 tys. m². Ponad 80% wzrostów wygenerowały parki handlowe, a sam wzrost zasobów był najwyższy od 2018, co więcej wzrost zasobów nie tylko był ograniczony do miast najmniejszych oraz parków handlowych. W ośmiu największych miastach odnotowano najwyższy wzrost od połowy 2019, a w przypadku centrów handlowych odnotowano najwyższy wzrost od początku 2020.
• Na koniec 2025 (po gorszym 4q25) przewidujemy, że roczny wzrost zasobów spadnie do około 244 tys. m² (wzrost o 580 tys. m² w 2024) natomiast 2026 wzrost ponownie będzie wysoki.
• W ujęciu 4q skum. nowa podaż na koniec 3q25 wyniosła 472 tys. m², nieznacznie więcej niż rok wcześniej.
• W całym 2025 nowa podaż osiągnie około 380 tys. m², o około 110 tys. m² mniej niż w 2024, lecz nadal nieco więcej niż średnia z lat 2020-23.
• Pod koniec dekady przewidujemy wzrost zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych o nieco ponad 2 mln m², zasadniczo cały wzrost w postaci retail parków wywinduje zasoby na 1000 mieszkańców w kraju do około 420 m². Poziom nasycenia retail parkami będzie pod koniec dekady nieco powyżej średniej z Europy Zachodniej, lecz nieco poniżej UK oraz Skandynawii.
• W 1h25 absorpcja na 8 największych rynkach ponownie była dodatnia wynosząc blisko 78 tys. m² (absorpcja w 1h24 wyniosła ujemne 30 tys. m²). Było to nieznacznie więcej niż przyrost zasobów.
• W ujęciu 4q skum na koniec 1h25 absorpcja na ośmiu głównych rynkach wyniosła 162 tys. m² (przy wzroście zasobów o 150 tys. m²).
• Obecna dodatnia absorpcja (4q skum) jest najwyższa od 1h19. Ogółem od 2h19 do 1h24 włącznie skumulowana absorpcja wyniosła ujemne 105 tys. m² czyli około 1,6% zasobów.
• Na koniec 1h25 współczynnik pustostanów na 8 głównych rynkach wynosił 2,77%, na koniec 2019 średni współczynnik pustostanów na 8 głównych rynkach wynosił 3,99%.
• Mimo obecnej poprawy długoterminowo współczynniki pustostanów w kraju powoli rosną już od około 2010 (dla 8 miast wynosiły wtedy 1,5%). Wzrost wynika ze strukturalnych przeobrażeń branży handlowej.
• Czynnikiem hamującym wzrosty pustostanów jest trwałe ograniczenie podaży oraz spowalniające, lecz cały czas mające miejsce, wyłączania z użytku obiektów marginalnych.
• W 1-3q25 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian. Czynsze referencyjne są obecnie o od 2% do 11% niższe niż przed covid. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie czynsze są wyższe o11%.
• W ujęciu r/r czynsze referencyjne wzrosły średnio o około 7% r/r. Był to najlepszy wynik od początku epidemii covid, i zasadniczo pierwszy moment kiedy odnotowano istotne wzrosty czynszów na wielu rynkach od 2010.
• Mimo ostatnich aprecjacji czynszów referencyjnych średnie czynsze pozostają pod presją, najsilniejsza presja będzie miała miejsce w centrach handlowych drugorzędnych, dla których przyszłość jako miejsce handlu modowego będzie coraz bardziej utrudniona. Co więcej, transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie jest obojętna na przeciętne wartości czynszowe (organicznie wyjątkowe dochodowego dla właścicieli CH sektora modowego).