Rynek nieruchomości handlowych 1q25: Rynek wykazuje pewne oznaki ożywienia

 

• Rynek powierzchni handlowych w 1-3q24 wskazuje na poprawę pod względem obrotów, sprzedaży jak i spadających pustostanów. Wzrost zasobów w 1-3q24 był wysoki, lecz nie jest to trend długotrwały, a większość przyrostu stanowią parki handlowe głównie w mniejszych ośrodkach.
• Sytuacja na rynkach Europy Zachodniej również się poprawia, a w 2025 odwiedzalność CH może powrócić do stanu z 2019.
• Proces zamykania centrów handlowych spowolnił w Polsce w 2024, a absorpcja na głównych ośmiu monitorowanych rynkach była dodatnia.
• Długoterminowa przyszłość części obiektów handlowych nadal stoi pod znakiem zapytania. Obiekty marginalne mogą nie przetrwać transformacji.

 

***

 

• Na koniec 3q24 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej (obiekty o powierzchni najmu ponad 5 tys. m²) wyniosły 13,1 mln m², z tego 1,8 mln m² w stolicy.
• W 1-3q24 zasoby w kraju, przy podaży na poziomie blisko 279 tys. m², wzrosły o 255 tys. m².
• Licząc 4q skum na koniec 3q24 wzrost zasobów osiągnął 431 tys. m². Wynika to ze znaczącego wzrostu zasobów w 4q23 oraz 3q24. Ponad 100% ów wzrostów wygenerowały parki handlowe, a sam wzrost był najwyższy od 2018.
• Spodziewamy się wysokiej nowej podaży w 4q24, a tym samym w 2024 przyrost zasobów przewyższy poziom z ostatnich lat przed-pandemicznych, niemniej struktura tego przyrostu jest zupełnie inna.
• Przewidujemy, że w 2025 wzrost zasobów ponownie spadnie do około 170 tys. m². Ekspansja parków handlowych będzie wyhamowywać z obecnego apogeum na poziomie 370 tys. m² do 150 tys. m².
• W 2024 wyhamowały wyłączania powierzchni handlowej z użytkowania. W 1-3q24 było to netto 24 tys. m² w porównaniu z 193 tys. m² w tym samym okresie rok wcześniej.
• Ogółem od końca 2019 na ośmiu wiodących rynkach zasoby zmniejszyły się nieznacznie, bo o 124 tys. m².
• W 1-3q24 nowa podaż wzrosła r/r o 47%, wynosząc 279 tys. m². W ujęciu 4q skum. nowa podaż na koniec 3q24 wyniosła 470 tys. m², czyli najwięcej od połowy 2018 oraz zdecydowanie więcej niż średnia z ostatnich lat przed-pandemicznych (325 tys. m²).
• Licząc 4q skum. 96,6% nowej podaży stanowiły parki handlowe, a 78,3% nowej podaży miało miejsce w miastach najmniejszych. W latach 2017-19 było to odpowiednio 25,2% oraz 25,8%.
• Przewidywany szybki spadek podaży nowych parków handlowych w 2025 spowoduje, że nowa podaż w całym 2025 wyniesie zaledwie 270 tys. m².
• W 1h24 absorpcja na 8 największych rynkach była nieznacznie dodatnia, wynosząc blisko 30 tys. m² oraz poprawiła się r/r (absorpcja w 1h23 wyniosła ujemne 11 tys. m²).
• Natomiast w ujęciu 4q skum na koniec 1h24 absorpcja wyniosła ujemne 35 tys. m² i pogorszyła się r/r (w 1h23 było to dodatnie 112 tys. m²).
• Pewna poprawa absorpcji może wiązać się ponownie dodatnią dynamiką sprzedaży detalicznej w Polsce o 2,7% w 1-11 24 wobec spadku o 2,4% rok wcześniej.
• Zagregowana absorpcja (na 8 głównych rynkach) od pięciu lat jest minimalnie ujemna i pozostaje zasadniczo w trendzie bocznym.
• Mimo ujemnej absorpcji (przy malejących zasobach na wiodących rynkach) współczynnik pustostanów w okresie od początku pandemii poprawiał się. Na koniec 2019 średni współczynnik pustostanów na 8 głównych rynkach wynosił 3,99%, zaś na koniec 1h24 współczynnik spadł o 64 pb do 3,35%.
• Niemniej długoterminowo współczynniki pustostanów w kraju powoli rosną już od około 2010 (dla 8 miast wynosiły wtedy 1,5%) i wynikają ze strukturalnych przeobrażeń branży handlowej.
• Sytuacja na szerokim rynku europejskim jak i amerykańskim również wskazuje, że przy obecnej niskiej nowej podaży współczynniki pustostanów powracają do poziomów sprzed covid.
• Czynnikiem hamującym przyszłe wzrosty pustostanów jest trwałe ograniczenie podaży oraz obecnie spowalniające, lecz cały czas mające miejsce, wyłączania z użytku obiektów marginalnych.
• Ostatnie dane wskazują na zarówno wyższe obroty (rosną szybciej niż inflacja oraz zdecydowanie szybciej niż inflacja towarów nieżywnościowych), jak i wyższą odwiedzalność centrów handlowych w 4q r/r (odwiedzalność o 0,5% w październiku 2024, obroty o 5,3% r/r w październiku 2024).
• W 1-3q24 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian. Czynsze efektywne pozostają obecnie (od okresu covidowego) poza zakresem monitoringu lecz naszym zdaniem wzrosły r/r o kilkanaście %. Czynsze wywoławcze są obecnie o od 3% do 17% niższe niż przed epidemią.
• Biorąc pod uwagę wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR spadły istotnie.
• Dotychczas najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostawały centra handlowe typu convenience oraz retail park, niemniej powoli dochodzimy do sytuacji, że procesy ekspansji również i w tym sektorze są bliskie wyczerpania.
• Najsilniejsza presja na czynsze pozostaje w centrach handlowych drugorzędnych, dla których przyszłość jako miejsce handlu modowego wraz z dalszym rozwojem e-commerce będzie coraz bardziej utrudnione. Ze względu na powyższe przewidujemy, że zróżnicowanie pomiędzy czynszami referencyjnymi, a czynszami które da się uzyskać w obiektach drugorzędnych będzie rosnąć.

Drukuj