Rynek nieruchomości biurowych: Warszawski CBD odjeżdża od reszty kraju

  • W 1h25 odnotowano bardzo niskie wyniki nowej podaży, przyrostu zasobów jak i absorpcji. W 2h25 oraz 2026 nastąpi niewielkie odbicie podażowe.
  • Rynek stabilizuje się na niższym post-covidowym poziomie popytowym, z szybko wytracającą impet stroną podażową (po części zachęcona wysoką opłacalnością inwestycjami deweloperskimi w obiektach mieszkaniowych).
  • Rynek jeszcze przez kilka lat będzie odczuwał skutki post-covidowej restrukturyzacji najemców.
  • Warszawskie CBD wydaje się coraz silniej odstawać od reszty kraju pod względem potencjału popytowego, a już relatywnie niskie pustostany dają pole pod pierwsze istotne wzrosty czynszów po okresie post-covid.

 

 

***

 

  • Na koniec 1h25 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych osiągnęły 13,08 mln m2.
  • Licząc r/r zasoby wzrosły o zaledwie 89 tys. m2. Przy włączeniach z zasobów na poziomie nieco ponad 100 tys. m2 roczny wzrost zasobów był najniższy prawdopodobnie od 1997.
  • W 2h25 nastąpi niewielkie odbicie przyrostu zasobów, lecz już na koniec 2026 oraz w latach późniejszych zasoby ponownie zaczną przyrastać poniżej 100 tys. m2. 
  • Na koniec 1h25 licząc 4q skum. nowa podaż wyniosła zaledwie 191 tys. m2, spadając r/r o 42,5%. Jest to jeden z najgorszych wyników od 25 lat.
  • Analizując ograniczone zasoby w budowie w całym 2025 powstanie niewiele więcej niż 200 tys. m2 biur w kraju, najmniej od 20 lat.
  • W latach 2026 oraz późniejszych nie oczekujemy zdecydowanej poprawy strony podażowej, w samym 2026 prawdopodobnie nowa podaż spadnie poniżej 200 tys. m2.
  • Na koniec 2q25 absorpcja w ujęciu 4q skum. wyniosła 97 tys. m2 (rok wcześniej było to 180 tys. m2). W samym 1h25 absorpcja wyniosła zaledwie niecałe 15 tys. m2 (rok wcześniej 27 tys. m2), niemiej pogarszające się wyniki miały miejsce przy topniejącej nowej podaży.
  • Wyjątkowo słabo w 1h25 wyglądała absorpcja na terenie warszawskiej strefy NCL (ujemne 54 tys. m2), jak i rynków regionalnych ogółem (ujemne 9 tys. m2). Absorpcja w strefie CBD w 1h25 wyniosła natomiast bardzo zdrowe 78 tys. m2.
  • Popyt brutto w 1h25 wskazuje na tendencję wzrostową wynosząc 709 tys. m2 (wzrost r/r o 18%). Najbardziej dynamiczny wzrost (o 134% r/r) odnotowano w warszawskim CBD.
  • Utrzymujące się osłabienie na rynku wynika z wolniejszego przyrostu liczby pracowników w sektorach mocno „ubiurowionych”, wolniejszego przyrostu pracowników BPO/SSC (zwłaszcza na rynkach regionalnych), jak i kontunuowania procesu restrukturyzacji zasobów biurowych firm, w rzeczywistości utrwalenia się modelu pracy hybrydowej (proces ten zakończy się dopiero około 2027-28).
  • Najbardziej odpornym na zmiany rynkowe post-covid okazał się warszawski CBD, jednak i tutaj widać zdecydowane ograniczenie w nowej podaży oraz niższą absorpcję. Co więcej strefa ta łagodnie, lecz odczuwalnie drenuje z najemców warszawska Strefa NCL, która od lat odnotowuje ujemną absorpcję.
  • Od około dwóch lat współczynniki pustostanów w kraju pozostają w trendzie bocznym. Na koniec 1h25 średni współczynnik pustostanów wyniósł 14,24% (spadek o 16 pb r/r).
  • Niemniej ogółem współczynniki pustostanów od końca 4q19 do końca 1h25 wzrosły w kraju o 558 pb (o 792 pb w regionach oraz o 300 pb w stolicy).
  • W strefie warszawskiej CBD pustostany spadły w przeciągu ostatnich 4 lat o około 140 tys. m2, a obecny współczynnik pustostanów 7,78% jest 180 pb niszy od średniego współczynnika pustostanów w warszawskim CBD w trakcie ostatnich czterech lat pre-covid.
  • W 1h25 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne jak i wywoławcze ponownie pozostawały w trendzie bocznym.
  • W warszawskim CBD odnotowano zdecydowany wzrost maksymalnych czynszów referencyjnych o 33%, lecz wzrost średnich czynszów w CBD był zdecydowanie bardziej ograniczony.
  • W perspektywie końca 2025 przewidujemy stabilizację czynszów na rynkach regionalnych oraz niewielki dalszy wzrost w warszawskim CBD.
Newsletter Centrum Analiz
Zapisz się / Subscribe