Rynek nieruchomości biurowych: Strukturalne problemy rynku najmu dają o sobie znać

  • Sytuacja na krajowym rynku biurowym po względnie udanym 2h23 ponownie zaczyna przypominać bardzo słaby 1h23.
  • Słabość popytowa jest tylko po części tłumaczona czynnikami cyklicznymi. W 1q24 zarówno popyt brutto jak i absorpcja wypadły bardzo słabo.  
  • Sytuacja na rynku europejskim wskazuje na kontynuację negatywnej absorpcji już od roku. Jej skala jednak się poprawiła począwszy od 4q23.
  • Struktura popytu wskazuje, że najemcy są jeszcze dalecy od osiągnięcia wymaganej przez nich przy dominującym modelu pracy hybrydowej powierzchni najmu. Ten proces w Polsce może jeszcze potrwać około trzech lat. Maleje liczba nowych umów, a renegocjacje rzadziej skutkują ekspansją powierzchni. 

 

****

 

  • Na koniec 1q24 zasoby powierzchni biurowej w kraju przekroczyły 12,95 mln m2 rosnąc q/q o 49 tys. m2 oraz o 227 tys. r/r.
  • Nowa podaż w 1q24 (80 tys. m2) była nieznacznie wyższa w porównaniu  z 1q rok wcześniej (68 tys. m2).
  • W 1q24 nowa podaż była równomiernie rozłożona pomiędzy regionami, a stolicą, rok wcześniej zdecydowanie dominowały regony. Wyjątkowa słabość podaży w stolicy właśnie się kończy, nowa podaż w stolicy w 2025-26 będzie już zdecydowanie wyższa.
  • Licząc 4q skum na koniec 1q24 nadal było widać spadek r/r, a nowa podaż wyniosła 353 tys. m2 (w tym 244 tys. m2 na rynkach regionalnych). Rok wcześniej w tym ujęciu podaż wyniosła 617 tys. m2.
  • Do końca 2025 nową podaż 4q skum estymujemy na poziomie nieznacznie powyżej 300 tys. m2. W 2025 będzie miało miejsce pewne odbicie z nową podażą obecnie prognozowaną przez PORF na ponad 420 tys. m2. W naszej ocenie jednak nowa podaż w przyszłym roku tylko nieznacznie przekroczy 350 tys. m2.
  • Przyrost zasobów 4q skum na koniec 1q24 był zdecydowanie słabszy (227 tys. m2 vs nowa podaż 353 tys. m2). Już od kilku lat widać powolną lecz narastającą erozję zasobów zwłaszcza na rynku stołecznym.
  • Na koniec 1q24 licząc 4q skum absorpcja w kraju wyniosła ponad 99 tys. m2, oznaczał to spadek r/ro blisko 50%.
  • W samym 1q24 absorpcja była nieco lepsza niż rok wcześniej. Kwartał zamknął się absorpcją na poziomie ujemnych 18 tys. m2.
  • Absorpcja była wyższa niż w fatalnymi pod tym względem 1-2q23, lecz wynik za 1q24 nadal był historycznie trzecim najgorszym. Należy jednak zważyć, że absorpcja w pierwszym kwartale roku przeważnie jest słabsza od pozostałych kwartałów (o około 35 tys. m2).
  • Wskaźnik wyprzedzający jakim jest popyt brutto w 1q24 wyniósł 279 tys. m2 oraz 1,45 mln m2 w ujęciu 4q skum. W ujęciu r/r wynik za sam 1q24 oznacza spadek o 14%. Rozczarowuje również struktura popytu brutto, która koncentruje się na renegocjacjach.
  • Ze względu na ponownie objawiającą się słabość strony popytowej w trakcie 1q24 pustostany zarówno współczynniki, jak i wolnej powierzchni wzrosły. 
  • Na koniec 1q24 średni współczynnik pustostanów w kraju wzrósł o 47 pb do 14,47% (najwyższy poziom od co najmniej 20 lat).
  • Wzrost współczynnika w 1q24 koncentrował się w stolicy. Na rynkach regionalnych wzrost był umiarkowany i wyniósł 27 pb.
  • Od 2q23 absorpcja w Europie ponownie weszła w negatywne terytorium. Popyt brutto w 1q24 wzrósł r/r o 2% (Savills) Na koniec 1q24 współczynniki pustostanów w Europie wzrosły do 8,4% (60 pb r/r) jednak od dwóch kwartałów pozostają stabilne.
  • W ostatnim kwartale część czynszów referencyjnych wzrosła, zwłaszcza na głównych rynkach takich jak Warszawa oraz Kraków. Według danych C&W czynsze w regionie CEE wzrosły r/r o 1,5% a w samym 1q24 pozostawały stabilne.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl