Rynek nieruchomości biurowych: Strukturalne problemy rynku najmu dają o sobie znać

• Sytuacja na krajowym rynku biurowym po względnie udanym 2h23 ponownie zaczyna przypominać bardzo słaby 1h23.
• Słabość popytowa jest tylko po części tłumaczona czynnikami cyklicznymi. W 1q24 zarówno popyt brutto jak i absorpcja wypadły bardzo słabo.  
• Sytuacja na rynku europejskim wskazuje na kontynuację negatywnej absorpcji już od roku. Jej skala jednak się poprawiła począwszy od 4q23.
• Struktura popytu wskazuje, że najemcy są jeszcze dalecy od osiągnięcia wymaganej przez nich przy dominującym modelu pracy hybrydowej powierzchni najmu. Ten proces w Polsce może jeszcze potrwać około trzech lat. Maleje liczba nowych umów, a renegocjacje rzadziej skutkują ekspansją powierzchni. 

 

****

 

• Na koniec 1q24 zasoby powierzchni biurowej w kraju przekroczyły 12,95 mln m² rosnąc q/q o 49 tys. m² oraz o 227 tys. r/r.
• Nowa podaż w 1q24 (80 tys. m²) była nieznacznie wyższa w porównaniu  z 1q rok wcześniej (68 tys. m²).
• W 1q24 nowa podaż była równomiernie rozłożona pomiędzy regionami, a stolicą, rok wcześniej zdecydowanie dominowały regony. Wyjątkowa słabość podaży w stolicy właśnie się kończy, nowa podaż w stolicy w 2025-26 będzie już zdecydowanie wyższa.
• Licząc 4q skum na koniec 1q24 nadal było widać spadek r/r, a nowa podaż wyniosła 353 tys. m² (w tym 244 tys. m² na rynkach regionalnych). Rok wcześniej w tym ujęciu podaż wyniosła 617 tys. m².
• Do końca 2025 nową podaż 4q skum estymujemy na poziomie nieznacznie powyżej 300 tys. m². W 2025 będzie miało miejsce pewne odbicie z nową podażą obecnie prognozowaną przez PORF na ponad 420 tys. m². W naszej ocenie jednak nowa podaż w przyszłym roku tylko nieznacznie przekroczy 350 tys. m².
• Przyrost zasobów 4q skum na koniec 1q24 był zdecydowanie słabszy (227 tys. m² vs nowa podaż 353 tys. m²). Już od kilku lat widać powolną lecz narastającą erozję zasobów zwłaszcza na rynku stołecznym.
• Na koniec 1q24 licząc 4q skum absorpcja w kraju wyniosła ponad 99 tys. m², oznaczał to spadek r/ro blisko 50%.
• W samym 1q24 absorpcja była nieco lepsza niż rok wcześniej. Kwartał zamknął się absorpcją na poziomie ujemnych 18 tys. m².
• Absorpcja była wyższa niż w fatalnymi pod tym względem 1-2q23, lecz wynik za 1q24 nadal był historycznie trzecim najgorszym. Należy jednak zważyć, że absorpcja w pierwszym kwartale roku przeważnie jest słabsza od pozostałych kwartałów (o około 35 tys. m²).
• Wskaźnik wyprzedzający jakim jest popyt brutto w 1q24 wyniósł 279 tys. m² oraz 1,45 mln m² w ujęciu 4q skum. W ujęciu r/r wynik za sam 1q24 oznacza spadek o 14%. Rozczarowuje również struktura popytu brutto, która koncentruje się na renegocjacjach.
• Ze względu na ponownie objawiającą się słabość strony popytowej w trakcie 1q24 pustostany zarówno współczynniki, jak i wolnej powierzchni wzrosły. 
• Na koniec 1q24 średni współczynnik pustostanów w kraju wzrósł o 47 pb do 14,47% (najwyższy poziom od co najmniej 20 lat).
• Wzrost współczynnika w 1q24 koncentrował się w stolicy. Na rynkach regionalnych wzrost był umiarkowany i wyniósł 27 pb.
• Od 2q23 absorpcja w Europie ponownie weszła w negatywne terytorium. Popyt brutto w 1q24 wzrósł r/r o 2% (Savills) Na koniec 1q24 współczynniki pustostanów w Europie wzrosły do 8,4% (60 pb r/r) jednak od dwóch kwartałów pozostają stabilne.
• W ostatnim kwartale część czynszów referencyjnych wzrosła, zwłaszcza na głównych rynkach takich jak Warszawa oraz Kraków. Według danych C&W czynsze w regionie CEE wzrosły r/r o 1,5% a w samym 1q24 pozostawały stabilne.

Drukuj