Rynek nieruchomości biurowych: Strona popytowa słabnie, zasoby również będą maleć

• Początek 2026 przyniósł wysoką nową podaż, co przyczyniło się do wzrostu pustostanów. W najbliższym czasie zasoby w kraju ponownie zaczną spadać, co powinno ustabilizować pustostany.
• Sytuacja biur na rynku w ujęciu międzynarodowym pozostaje trudna (jaskółką dobrych wiadomości jest pierwsza od dawna dodatnia absorpcja w USA). Rynek boryka się ze strukturalnymi problemami wynikającymi z rewolucji pracy zdalnej z 2020 oraz w ostatnim czasie z rozwoju AI. Rynek będzie dostosowywał się do tych zmian przez wiele lat.
• Bardzo niska nowa podaż w realizacji oraz w planach potencjalnie otwiera miejsce na podwyżki czynszów dla wybranych nowych trophy buildings.
• Warszawskie CBD coraz silniej odstaje od reszty kraju pod względem potencjału popytowego, rynek stołeczny jako ostatni może odczuć zmiany wynikające z rozwoju AI.  

***

• Na koniec 1q26 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych osiągnęły niemal 13 mln m².
• W obliczu wyjątkowo wysokiej nowej podaży w samym 1q26 w ujęciu kw/kw zasoby wzrosły o około 41 tys. m².
• Natomiast w ujęciu r/r spadki w zasobach są odnotowywane na rynku krajowym od 3q25. Historycznie maksymalny poziom zasobów rynek polski osiągnął w 2q25.
• W ujęciu 4q skum na koniec 1q26 nowa podaż wyniosła 191 tys. m² rosnąc r/r o 22,4%. Natomiast podaż w całym 2025 była najniższa od co najmniej 2005.
• Relatywnie wysoki wynik podaży w ujęciu 4q skum był produktem zdarzenia jednorazowego, jakim była kumulacja podaży w samym 1q26. W samym 1q26 nowa podaż wyniosła 90 tys. m².
• Zdecydowana większość nowej podaży w ujęciu 4q skum przypadła na stolicę, natomiast w samym 1q26 proporcje te były niemal wyrównane. Przewidujemy, że środek ciężkości nowej podaży będzie przenosić się na regiony.
• W całym 2026 spodziewamy się nowej podaży na poziomie około 190 tys. m² oraz około 140 tys. m² w 2027, co przy obecnych trendach wyłączania budynków z użytku spowoduje dalszą erozję zasobów.
• Absorpcja w kraju pozostawała zasadniczo nieprzerwanie dodatnia (przy ujemnej absorpcji na zachodzie Europy), natomiast wytracająca dynamika strony popytowej, jak i nasilające się ubytki w zasobach biurowych wskazują, że i w Polsce w najbliższych kwartałach wystąpi ujemna absorpcja w ujęciu 4q skum.
• Na koniec 1q26 absorpcja w ujęciu 4q skum. wyniosła 23 tys. m², w samym 1q26 absorpcja wyniosła ujemne 28 tys. m².
• Wskaźnikiem wyprzedzającym dla przyszłych tendencji absorpcji jest popyt brutto. Wskaźnik ten w 1q26 wskazuje na trend spadkowy, wynosząc 255 tys. m² vs 337 tys. m² rok wcześniej (spadek o 24%).
• Od około trzech lat współczynniki pustostanów pozostają w trendzie bocznym, natomiast w samym 1q26 (przy wysokiej nowej podaży) nastąpił silny wzrost o 49 pb).
• W naszej ocenie rynek najmu strukturalnie będzie słaby, aż do 2027-28 (odroczony efekt covid), a potencjalnie dłużej ze względu na efekty rozwoju AI. Przewidujemy, że przy lekko kurczących się zasobach do końca 2026 pustostany ustabilizują się na obecnym poziomie około 1,7 – 1,8 mln m².
• Według danych Savills na rynku europejskim odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 40 pb kw/kw (do 9,4%). Jest to więcej niż poprzedni szczyt pustostanów ustanowiony w 3q25 (9,3%), natomiast sytuacja w USA poprawiła się. Odnotowano tam spadek współczynnika pustostanów o 70 pb r/r oraz nieznacznie dodatnią absorpcję.
• W 1q26 czynsze w kraju (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze ponownie pozostawały bez zmian.
• Na rynkach stołecznych w ujęciu r/r nadal widać istotny wzrost czynszów zarówno wywoławczych, jak i efektywnych.
• W regionach długofalowy trend czynszów jest bardzo łagodnie wzrostowy.
• Wysoki poziom affordability ratio w naszej ocenie będzie pozwalać w najbliższych kwartałach na budowanie rosnącej różnicy pomiędzy czynszami w nowo powstającymi (bardzo niewieloma) budynkami, a resztą rynku.
• Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2026 przewidujemy stabilizację czynszów na rynkach regionalnych oraz niewielki wzrost w warszawskim CBD.