Rynek nieruchomości biurowych: Lepiej, lecz nadal słabo

• W 1h24 odnotowano poprawę absorpcji w ujęciu r/r, jednak mimo to (zwłaszcza w 1q24) widoczne było pogorszenie wskaźników takich jak współczynnik pustostanów, czy też popyt brutto.
• Rynek jest obecnie stabilizowany poprzez szybkie wysychanie strony podażowej, które zwłaszcza w regionach ma znamiona trwałości.
• Rynek z jednej strony jeszcze przez kilka lat będzie odczuwał skutki postcovidowej restrukturyzacji najemców (przeważnie oznaczającą redukcję powierzchni), lecz z drugiej strony będzie zasilany spadającą liczbą nowych projektów. Coraz częściej starsze zasoby będą (zwłaszcza w stolicy) wyburzane i konwertowane na projekty mieszkalne.

 

***

 

• Na koniec 1h24 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych osiągnęły 12,99 mln m² (z tego 6,26 mln m² w Warszawie).
• Licząc r/r zasoby wzrosły o blisko 222 tys. m², znacznie poniżej trendowego wzrostu za lata covidowe 2020-23 (470 tys. m²), a zwłaszcza za ostatnie trzy lata przedcovidowe 2017-19 (689 tys. m²).
• W 1h24 wzrost zasobów przyspieszył r/r do 82 tys. m² (60,7 tys. m² w 1h23), lecz był niższy niż w 2h24.
• Na cały rok 2024 przewidujemy przyrost zasobów na poziomie około 150 tys. m² (przy nowej podaży na poziomie blisko 260 tys. m²). Stopniowo wraz z usuwaniem powierzchni wybudowanej na przełomie wieków z zasobów rośnie zróżnicowanie pomiędzy nową podażą, a przyrostem zasobów.
• W 2025 zasoby wzrosną nieco szybciej, na poziomie zbliżonym do około 200 tys. m².
• Po raptownym ograniczaniu począwszy od 2h22, na koniec 1h24 licząc 4q skum. nowa podaż wyniosła 331 tys. m² i była najniższa od 2012.
• Prognozy nowej podaży na najbliższe lata wskazują na dalsze osłabienie do poziomu około 260 tys. m² rocznie w latach 2024-26. Trendem pozostaje silne ograniczanie nowej podaży biurowej, zwłaszcza na rynkach regionalnych, a od początku 2025 w większości kwartałów nowa podaż w stolicy będzie wyższa od łącznej podaży rynków regionalnych.
• W samym 1h24 nowa podaż wyniosła 124 tys. m², nieznacznie mniej r/r oraz około 1/3 średniej wieloletniej (2020-23).
• W stolicy od 2h22 rynek doświadczał kilkuletniej luki podażowej, w 2024 w stolicy wyniesie nieznacznie powyżej 100 tys. m². Dopiero w 2025 nowa podaż w Warszawie wzrośnie do poziomu około 150 tys. m² rocznie (około połowy średniej z lat 2014-16).
• Sytuacja popytowa w postaci absorpcji w 1h24 poprawiła się znacząco r/r, jednak absorpcja nadal jest zdecydowanie poniżej poziomu trendowego zarówno post-covid jak i pre-covid. Na koniec 2q24 absorpcja w ujęciu 4q skum. wyniosła 180 tys. m².
• W samym 1h24 absorpcja ponownie była słabsza w porównaniu z poprzednim półroczem wynosząc 27 tys. m², jednak była zdecydowanie wyższa niż rok wcześniej w 1h23 (ujemne 58 tys. m²).
• W samym 2q24 sytuacja absorpcji była zdecydowanie zdrowsza wynosząc 45 tys. m² przy wzroście zasobów na poziomie 33 tys. m².
• Poprawa sytuacji w 2q24 nie oznacza, że rynek wrócił do swoich przedcovidowych poziomów. Kwartalna absorpcja w ostatnich latach przed covid często mieściła się w przedziale 150-200 tys. m².
• Wskaźnikiem wyprzedzającym dla przyszłych tendencji pustostanów oraz absorpcji jest popyt brutto. Wskaźnik ten w 1h24 wskazuje na tendencję umiarkowanie spadkową w ujęciu r/r. W 1h24 popyt brutto wyniósł około 85% poziomu popytu brutto z 1h19 przy skumulowanym wzroście zasobów o około 24% w tym czasie.
• Na koniec 1h24 średni współczynnik pustostanów wyniósł 14,4% (wzrost o 6 pb r/r wzrost o 32 pb w 1h24 oraz spadek o 13 pb w samym 2q24).
• Od początku epidemii covid współczynnik pustostanów pozostaje wyższy na rynkach regionalnych (średnio 17,69% na koniec 1h24), niż w stolicy (10,86% na koniec 1h24). Ogółem współczynniki pustostanów wzrosły od końca 4q19 o 547 pb (o 813 pb w regionach raz o 338 pb w stolicy).
• Mimo nadal słabego rynku najmu, który strukturalnie pozostanie slaby aż do 2027-28 (odroczony efekt covid) przewidujemy, że do końca 2024 pustostany ustabilizują się na obecnym poziomie blisko 1,9 mln m².
• Według danych Savills na rynku europejskim po okresie stabilnych pustostanów z przełomu lat 2022/23, na koniec 1h24 odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 40 pb r/r (do 8,8%).
• W 1h14 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne jak i wywoławcze pozostawały w trendzie bocznym, rosnąc jednak na wybranych najważniejszych rynkach takich jak Warszawa oraz Kraków. Po części wzrost czynszów może być tłumaczony silnym umocnieniem się PLN vs EUR na przełomie 2023/24.
• Zarówno w Polsce jak i na rynkach zachodnich mimo silnego covidowego osłabienia na rynku najmu nie odnotowano trwałych spadków czynszów nominalnych, jednak ich wzrost był wolniejszy od inflacji CPI.
• Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2025 przewidujemy stabilizację czynszów na rynkach regionalnych jak i w stolicy.

Drukuj