Rynek nieruchomości biurowych: Czy „peak office” jest za nami również w Polsce?

  • W 2025 odnotowano bardzo niskie wyniki nowej podaży oraz po raz pierwszy spadek w poziomie zasobów. W 2026 przewidujemy dalsze spadki zasobów, a biorąc pod uwagę długofalowe plany deweloperów oraz skalę wyłączeń nie wykluczone jest, że zasoby biurowe osiągnęły historyczne maksimum na koniec 2q25.
  • Silne osłabienie strony podażowej przyniosło dosyć zdecydowane spadki w poziomie pustostanów w 2025 (widoczny zwłaszcza w 2h25).
  • Rynek stabilizuje się na niższym post-covidowym poziomie popytowym z szybko wytracającą impet stroną podażową, a rynek jeszcze przez kilka lat będzie odczuwał skutki post-covidowej restrukturyzacji najemców.
  • Warszawskie CBD coraz silniej odstaje od reszty kraju pod względem potencjału popytowego, a relatywnie niskie pustostany dają pole pod pierwsze istotne wzrosty czynszów w okresie post-covidowym.

 

***

 

  • Na koniec 2025 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych osiągnęły 12,96 mln m2, z tego 6,23 mln m2 w Warszawie.
  • Licząc r/r zasoby spadły o 118 tys. m2, był to pierwszy roczny spadek nowoczesnych zasobów biurowych w historii.
  • Przewidujemy, że również w 2026 zasoby skurczą się, z najbardziej zauważalnym spadkiem w stolicy.
  • W 2025 nowa podaż wyniosła zaledwie 186 tys. m2, spadając r/r o 18,5%. Podaż w 2025 była najniższa od co najmniej 2005. Spadek zasobów wynika z nasilającego się trendu wyłączania budynków starszych z zasobu, głównie zasoby te są wyburzane celem wykorzystania działek pod zabudowę mieszkaniową.
  • Zdecydowana większość nowej podaży w 2025 przypadła na stolicę. W latach kolejnych nowa podaż na rynkach regionalnych nieco odbije. Ogółem na rok 2026 przewidujemy nową podaż w kraju na rekordowo niskim poziomie zaledwie 140 tys. m2.
  • Absorpcja w kraju mimo odnotowanego spadku zasobów, pozostaje zasadniczo nieprzerwanie dodatnia, lecz zdecydowanie poniżej poziomu z pierwszych lat post-covid (2020-23), jak i pre-covid.
  • W 2025 absorpcja wyniosła 54 tys. m2 po spadku o 50% r/r.
  • Spadająca absorpcja r/r miała miejsce w wyjątkowo trudnych warunkach podażowych oraz przy silnie spadających zasobach (zwłaszcza w 2h25).
  • Wskaźnikiem wyprzedzającym dla przyszłych tendencji absorpcji jest popyt brutto, w całym 2025 popyt brutto w kraju wyniósł 1,84 mln m2 (wzrost r/r o 26%).
  • Od blisko trzech lat współczynniki pustostanów pozostają w trendzie bocznym, lecz końcówka 2025 przyniosła poprawę sytuacji, ponieważ średni współczynnik pustostanów wyniósł 13,15% (spadek o 120 pb r/r, spadek o 109 pb w 2h25).
  • Ogółem współczynniki pustostanów od końca 4q19 do końca 2025 wzrosły w kraju o 449 pb (o 738 pb w regionach oraz o zaledwie 127 pb w stolicy).
  • W naszej ocenie rynek najmu strukturalnie będzie słaby, aż do 2027-28 (odroczony efekt covid), lecz podobnie słaba będzie strona podażowa. Przewidujemy, że do końca 2026 pustostany ustabilizują się na obecnym poziomie blisko 1,7 mln m2.
  • Według danych Savills na rynku europejskim odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 40 pb r/r (do 9,0%). Szczyt pustostanów wypadł na 3q25 (9,3%).
  • W 2h25 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze ponownie pozostawały w większości przypadków bez zmian.
  • Czynsze biurowe w ujęciu realnym, liczone jako odsetek wynagrodzenia pracownika biurowego, pozostają na poziomach rekordowo niskich i dodatkowo cały czas spadają.
  • Według C&W w regionie Europy Środkowej czynsze w 2025 wzrosły o 4,3% (o 2% w 2024).
  • W kolejnych kwartałach 2026 przewidujemy stabilizację czynszów na rynkach regionalnych oraz niewielki wzrost w warszawskim CBD.
Newsletter Centrum Analiz
Zapisz się / Subscribe