Rynek Mieszkaniowy 4q25: Niższe stopy robią robotę

Ceny transakcyjne mieszkań w 3q25 w ujęciu rocznym nie zmieniły się znacząco, lokalnie występowały niewielkie korekty cen in minus. Sytuację rynkową kształtowała duża oferta mieszkań oraz rosnący popyt na mieszkania pobudzony kolejnymi obniżkami stóp procentowych (od maja do grudnia 2025 aż 6 obniżek o łącznie 175pb) i rosnącymi dochodami gospodarstw domowych. Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku (niewielkie zmiany cen) do końca 1q26. W kolejnych kwartałach dalsze ożywienie popytu na mieszkania będzie wg nas skutkować lekkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań przy stabilnej ofercie mieszkań deweloperskich. Jednocześnie, rosnące ceny działek budowlanych (ich podaż przy ogólnych planach gminy wg nowych zasad może być mniejsza), wzrost podatku od nieruchomości w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów, a także wdrażanie nowych warunków technicznych, czy tzw. Ustawy Schronowej mogą przełożyć się na wzrost kosztów budowy.
W 3q25 ceny transakcyjne mieszkań nie zmieniły się istotnie wobec 3q24. Na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach (bez Warszawy) nastąpił niewielki wzrost (+1,6% r/r). W Warszawie notowano spadek o 3,1% r/r, który następuje po bardzo wysokich wzrostach w stolicy w 2024. W mniejszych stolicach województw wystąpiła stabilizacja cen. Na rynku wtórnym w największych aglomeracjach ceny praktycznie nie zmieniły się (-0,6% r/r) z wyjątkiem Warszawy, gdzie spadek (-4,5% r/r) wiąże się z wysoką bazą w poprzednim roku, a także często słabą porównywalnością lokali sprzedawanych na rynku wtórnym. W grupie 9 mniejszych stolic województw wzmocniły się tendencje wzrostowe cen (+3,5% r/r).
Aktywność na rynku kredytowym była duża. W 3q25 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości (dane CBN) była wyższa niż w 1q25 i 2q25, gdy znacząco wzrosła r/r. Łącznie w okresie 1-3q25 liczba transakcji wzrosła r/r o blisko 1/5, co oznacza wzrost popytu mieszkaniowego.
Rynek wynajmu w 3q25 pozostawał zrównoważony. Rynek charakteryzuje umiarkowany popyt i stabilna podaż. Rosnące koszty eksploatacji mieszkań, pośrednio ograniczają możliwości podnoszenia czynszów przez właścicieli.
W dużych aglomeracjach stopniowo wzrasta oferta najmu mieszkań w ramach PRS, stając się w długim okresie istotną konkurencją dla rozproszonego rynku wynajmu. Ważnym wydarzeniem w 2025 była sprzedaż portfela lokali Resi4Rent (należy do Griffin Capital Partners) niemieckiemu inwestorowi. Spółka Vantage Development (należy do TAG Immobilien) zakupiła 5,3 tys. lokali z portfela Resi4Rent, a wartość transakcji to 2,4 mld zł.
Kontynuacja dobrych wyników sprzedaży nowych kredytów. Według danych Związku Banków Polskich w 3q25 udzielono 64,8 tys. kredytów (41% r/r; 22% q/q) o łącznej kwocie 29,8 mld zł (51% r/r; 19% q/q). Pod względem wartości jest to najlepszy kwartalny wynik w historii tej statystyki od 2007.
Według BIK w listopadzie 2025 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 50,3% r/r, o kredyt wnioskowało 37,1 tys. potencjalnych kredytobiorców (38% r/r). Utrzymuje się, obserwowany od maja 2025 wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym. Średnia wartość wnioskowanego w listopadzie kredytu wyniosła 476,5 tys. zł (+9,2% r/r; +0,3% m/m).
Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 3q25 wynosiła 60,2 tys. (15,4% r/r; -2,3% q/q). Okres sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek wynosił ok. 5,6 kwartału w 3q25 (vs ok. 6,2 w 2q25). Udział gotowych mieszkań w ofercie wzrósł do ok. 15% (vs 14% w 2q25).
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec 3q25 wskazują na: a) wyhamowanie spadku r/r przedpłat klientów na mieszkania; b) silny wzrost liczby gotowych mieszkań; c) wolniejszy wzrost projektów w toku budowy. Wyhamowanie spadku przedpłat zapowiada poprawę popytu mieszkaniowego po kilku kwartałach stagnacji; wobec 2q25 przedpłaty wzrosły. Silny wzrost wolumenu gotowych mieszkań deweloperskich jest konsekwencją zamykania projektów rozpoczętych jeszcze przed stagnacją na rynku. Z kolei nieco wolniejszy wzrost wolumenu projektów w toku sygnalizuje powolne dostosowywanie do sytuacji rynkowej, widoczne już w spadku ogólnej liczby rozpoczynanych mieszkań deweloperskich; w porównaniu z 2q25 wolumen projektów był zbliżony.
27 listopada 2025 Prezydent podpisał dwie nowelizacje, dotyczące rynku mieszkaniowego: - nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym, która znosi obowiązek uzgadniania przez gminy projektów planów ogólnych gminy z innymi organami i poszerza zakres obowiązku zasięgania opinii na temat projektów planów ogólnych gminy, a także czasowo zawiesza kary dla gmin za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do końca 2026; - nowelizację ustawy o DFG, która pozwala na uruchomienie bezpłatnego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM).
W perspektywie roku (4q25-3q26) w scenariuszu bazowym oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku (niewielkie zmiany cen) do końca 1q26, a w kolejnych kwartałach ożywienie wzmocni się skutkując wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań w granicach kilku procent. Sprzyjać temu będą rosnący popyt mieszkaniowy, pobudzony 6 obniżkami stóp procentowych w 2025 (możliwe kolejne obniżki w 2026) i wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych, oraz stabilna oferta mieszkań deweloperskich. Po stronie podaży istotne i kumulujące się w kolejnych kwartałach przesłanki wzrostu cen to: (1) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową związany z możliwością ograniczenia ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad, (2) koszty nowelizacji warunków technicznych; (3) wysokie ceny usług budowlanych; (4) prawdopodobny wzrost podatku od nieruchomości w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów. (5) koszty tzw. Ustawy Schronowej.
Nie można wykluczać scenariusza spadku cen mieszkań, wywołanego silnymi szokami popytowo–podażowymi związanymi z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy, szczególnie inwestycyjny, oddziałują zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.
W perspektywie dekady można oczekiwać w scenariuszu bazowym dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Spadek liczby ludności osłabi potrzeby ilościowe, ale jednocześnie coraz silniejsze będą potrzeby jakościowe. Popyt mieszkaniowy będą generowały większe aspiracje mieszkaniowe kolejnego pokolenia, suburbanizacja, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu mieszkaniowego oraz potrzeby mieszkaniowe imigrantów. Natomiast scenariusz stagnacji lub kurczenia się rynku mieszkaniowego zmaterializowałby się w sytuacji przeregulowania sektora mieszkaniowego czy załamania trendów wzrostowych w polskiej gospodarce.

Rynek_mieszkaniowy_25_q4.pdf