Rynek Mieszkaniowy 3q26: Sztuka równowagi na niepewnym gruncie

Ceny transakcyjne mieszkań w 2q26 w ujęciu rocznym w największych miastach nie zmieniły się znacząco, w kilku miastach pojawiły się lekkie wzrosty. W Warszawie wyhamowują widoczne wcześniej niewielkie spadki cen r/r (efekt rekordowo wysokich cen w okresie 2h24-1h25). O poziomie cen mieszkań w 2q26 decydowała w dalszym ciągu duża oferta mieszkań oraz rosnący popyt mieszkaniowy, wzmocniony większą zdolnością kredytową gospodarstw domowych. Powrót lekkich tendencji wzrostowych cen mieszkań, obserwowany w kilku miastach, może skłaniać do decyzji o zakupie mieszkania (koniec oczekiwania na spadki cen mieszkań).
W perspektywie roku oczekujemy stabilizacji na rynku mieszkaniowym, z umiarkowanym wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Wskazuje na to utrzymujący się większy popyt, pobudzony rosnącymi dochodami gospodarstw domowych oraz stopniowy spadek oferty na rynku (mniej rozpoczętych projektów mieszkaniowych). Dodatkowo, niezdecydowani mogą przyspieszać decyzje zakupu mieszkania z uwagi na wzrost ryzyka większej inflacji (i droższego kredytu, jeśli RPP zacznie podwyższać stopy procentowe zgodnie z rynkowymi wycenami). Jednocześnie rosnące ceny działek budowlanych (mniejsza podaż przy ogólnych planach gmin wg nowych zasad), wdrażanie gruntownie znowelizowanych nowych warunków technicznych, ZPI i tzw. Ustawy Schronowej przekładają się na wzrost kosztów budowy (i ceny) nowych mieszkań.
W 2q26 na rynku pierwotnym w grupie największych aglomeracji (bez Warszawy) wzmocniła się lekka tendencja wzrostu r/r cen transakcyjnych mieszkań, widoczna już w 1q26 w mniejszych stolicach województw (por. wykres). W Warszawie niewielkie spadki cen (efekt rekordowo wysokich cen w okresie 2h24-1h25) wyhamowują. Na rynku wtórnym w analizowanych grupach stolic wojewódzkich ceny transakcyjne lekko wzrosły (1,8-2,0% r/r).
Na rynku kredytowym utrzymywało się ożywienie. W 1h26 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości mieszkaniowych (dane CBN) łącznie w stolicach 16 województw wzrosła o 47% r/r (vs 19% w 1h25). Skala wzrostu liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym była podobna.
Stawki wynajmu mieszkań w 2q26 nie zmieniły się znacząco – przy umiarkowanym popycie i stabilnej podaży presja wzrostowa na stawki była niewielka - związana głównie z rosnącymi kosztami eksploatacji mieszkań. Osłabiały ją też decyzje zakupu własnego mieszkania i rezygnacji z wynajmu przez niektórych dotychczasowych najemców w sytuacji większej dostępności kredytu mieszkaniowego. Wzrasta oferta mieszkań w ramach PRS, stając się w długim okresie konkurencją dla rozproszonego rynku wynajmu. CBRE w perspektywie 2027 szacuje rynek na ok. 38 tys. mieszkań, na które składają się projekty działające (32 tys.) i na etapie budowy (ok. 5,9 tys.), zlokalizowane głównie w największych miastach.
Rekordowe wyniki sprzedaży kredytów. Według danych Związku Banków Polskich w 2q26 udzielono 83,6 tys. kredytów (51% r/r) o łącznej kwocie 39,7 mld zł (62% r/r; 19% q/q). Są to najwyższe poziomy kwartalne w historii tej statystyki od 2007. Ożywionej akcji kredytowej sprzyja nie tylko zaciąganie nowych kredytów, ale i refinansowanie wcześniejszych. W 2q26 refinansowanie jest szacowane na blisko 30% sprzedaży kredytów.
Według BIK w sierpniu 2026 miesięczna wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 9,3% r/r, a liczba wnioskujących o 7% r/r. Dynamika obserwowanego od kilku miesięcy dużego zainteresowania kredytem mieszkaniowym stopniowo maleje z uwagi na efekt bazy (porównanie w kolejnych miesiącach do okresu, kiedy już był większy popyt). Średnia wartość wnioskowanego kredytu w sierpniu 2026 wyniosła 525,7 tys. zł (+7,2% r/r).
Według monitoringu JLL sprzedaż na 7 największych rynkach w 2q26 wyniosła 11,8 tys. (-8% q/q; +13% r/r). Przy ok. 13 tys. mieszkań wystawionych na rynek oferta wzrosła na koniec 2q26 do 70,3 tys. (vs 68,8 tys. na koniec 1q26). Przeciętny okres sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek w 2q26 był nieco dłuższy niż w poprzednim kwartale (6,0 kw. vs 5,3 kw. w 1q26).
Zapisy księgowe firm deweloperskich (pow. 9 osób) na koniec 1h26 wskazują na kontynuację spadku projektów mieszkaniowych w toku budowy (-14,5 r/r), wyhamowanie wzrostu r/r puli gotowych mieszkań do sprzedaży (wobec końca 2025 spadek o 30%) oraz wzrost r/r przedpłat klientów (+18% r/r). Trendy te sugerują stopniowe dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej - następuje ograniczanie podaży mieszkań deweloperskich do obserwowanego i oczekiwanego popytu.
Według danych serwisu Geoportal Krajowy do 31 sierpnia 2026 Plan Ogólny Gminy, wymagany znowelizowaną w 2023 Ustawą o planowaniu przestrzennym, uchwaliło 32% gmin ogółem, 5% gmin nie przystąpiło jeszcze do prac. Spośród 16 miast wojewódzkich uchwalone plany ma 9 miast, a 5 przedstawiło projekty planów.
Wyniki badania liczby ludności wg tzw. śladów życia pokazały, że na koniec 2025 w Polsce przebywało ok. 38,8 mln osób, w tym ok. 2,3 mln cudzoziemców. Te wyniki mogą zmieniać nieco obraz sytuacji mieszkaniowej – zapowiadają utrzymującą się presję na mieszkania w wielu dużych miastach i ich otoczeniu (przy tak szacowanej liczbie ludności nasycenie mieszkaniami jest wyraźnie niższe).
W perspektywie roku w scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji rynku z umiarkowanym (około 5%) wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyja temu utrzymujący się większy popyt, pobudzony rosnącymi dochodami. Dodatkowo, niezdecydowani mogą przyspieszać decyzje zakupu mieszkania z uwagi na wzrost ryzyka większej inflacji (i droższego kredytu, jeśli RPP zacznie podwyższać stopy procentowe zgodnie z rynkowymi wycenami). Po stronie podaży stopniowo kumulują się istotne przesłanki wzrostu cen, są to: (1) mniejsza oferta mieszkań na skutek mniejszej liczby mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek i ograniczanej liczby nowych projektów (o ok. 15% mniej mieszkań rozpoczętych w okresie 1q25-1q26); (2) koszty szeroko zakrojonej nowelizacji warunków technicznych, wprowadzania ZPI i tzw. Ustawy Schronowej; (3) wysokie ceny usług budowlanych; (4) rosnące ryzyko wzrostu cen energii skutkującego wzrostem cen materiałów opartych o energochłonne technologie produkcji; (5) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową z uwagi na ograniczenie ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad lub zablokowaną procedurą decyzyjną, gdy gmina nie przyjęła jeszcze takiego planu. Na popyt inwestycyjny nadal negatywnie wpływa duża niepewność regulacyjna związana z wynajmem, inicjatywami opodatkowania kolejnych mieszkań czy wprowadzenia podatku katastralnego.
W perspektywie dekady można oczekiwać w scenariuszu bazowym umiarkowanego rozwoju rynku mieszkaniowego. Prognozowany przez GUS spadek liczby ludności, jak pokazało badanie tzw. śladów życia czy doświadczenia innych rozwiniętych gospodarek, może zostać zrekompensowany napływem imigrantów, coraz silniejsze będą potrzeby jakościowe ludności. Popyt mieszkaniowy będą generowały większe aspiracje młodego pokolenia, suburbanizacja, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu i potrzeby imigrantów. Scenariusz stagnacji lub kurczenia się rynku mieszkaniowego zmaterializowałby się w sytuacji przeregulowania sektora mieszkaniowego czy załamania trendów wzrostowych w polskiej gospodarce.

Rynek_mieszkaniowy_26_q3.pdf