Rynek Mieszkaniowy 3q25: Obniżki stóp procentowych wzmacniają rynek

Ceny transakcyjne mieszkań w 2q25 w ujęciu rocznym nie zmieniły się znacząco, lokalnie nastąpiły niewielkie spadki cen. Stabilizacja cen miała miejsce przy utrzymywaniu się rekordowej oferty mieszkań i postępującej stopniowo odbudowy popytu na mieszkania wobec wznowienia obniżek stóp procentowych NBP w maju 2025 i oczekiwań na dalsze obniżki. Dla odbudowy popytu korzystna była jednoznaczna informacja o rezygnacji z rządowego wsparcia zakupu mieszkania w bliskiej perspektywie. Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku (stabilne ceny) do końca 4q25, ale w pierwszej połowie 2026 możliwe jest wg nas ożywienie i wzrosty cen w granicach kilku procent. Sprzyjać temu będą silniejszy popyt na mieszkania wraz z kolejnymi obniżkami stóp procentowych i wzrostem dochodów oraz zredukowana oferta mieszkań deweloperskich. Jednocześnie wdrażanie nowych warunków technicznych, koszty tzw. Ustawy Schronowej czy rosnące ceny działek budowlanych, gdy ich podaż przy ogólnych planach gminy wg nowych zasad może być mniejsza, będą podnosić koszty budowy.
W 2q25 ceny transakcyjne mieszkań nie zmieniły się znacząco wobec 2q24. Na rynku pierwotnym w największych miastach nastąpiły niewielkie spadki r/r, w przypadku grupy mniejszych stolic wojewódzkich notowano lekki wzrost. Na rynku wtórnym w największych aglomeracjach wystąpiły niewielkie spadki cen, z wyjątkiem Warszawy, gdzie notowany głębszy spadek może się wiązać z rekordowo wysokimi cenami mieszkań w 2024, a także naturalnie dużym zróżnicowaniem rynku wtórnego. W grupie 9 mniejszych stolic województw ceny nieznacznie wzrosły. W porównaniu z 1q25 ceny transakcyjne mieszkań w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym, jak i wtórnym praktycznie nie zmieniły się. Jedynie w grupie 9 mniejszych stolic wojewódzkich na rynku wtórnym ceny wzrosły (+3,5%).
Aktywność na rynku kredytowym była duża. W 2q25 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości (dane CBN) utrzymała się na wysokim poziomie z 1q25, gdy znacząco wzrosła r/r, jak i q/q. Łącznie w 1h25 liczba transakcji wzrosła r/r o blisko 1/3, co oznacza wzrost popytu mieszkaniowego.
Rynek wynajmu w 2q25 był zrównoważony. Popyt na wynajem był słabszy, jednocześnie nastąpiło pewne wyhamowanie podaży nowych ofert (część niewynajętych mieszkań została wystawiona na sprzedaż). Pierwsze miesiące 3q25 przyniosły sezonowe ożywienie, związane z rozpoczęciem roku akademickiego. W dużych aglomeracjach stopniowo wzrasta oferta najmu mieszkań w ramach PRS, stając się w długim okresie istotną konkurencją na rynku. Ostatnio ważnym wydarzeniem na rynku wynajmu jest sprzedaż portfela lokali Resi4Rent (należy do Griffin Capital Partners) niemieckiemu inwestorowi. Spółka Vantage Development (należy do TAG Immobilien) zakupiła 5,3 tys. lokali z portfela Resi4Rent, wartość transakcji to 2,4 mld zł.
Dobre wyniki sprzedaży nowych kredytów w 2q25. Według danych Związku Banków Polskich udzielono 55,5 tys. kredytów (22% r/r; 15% q/q) o wartości 24,6 mld zł (29% r/r; 21% q/q), jej poziom należał do najwyższych w ostatnich latach, wyłączając dwa rekordowe kwartały sprzedaży wspartej BK2%.
Według BIK w sierpniu 2025 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 52,5% r/r, o kredyt wnioskowało 35,3 tys. potencjalnych kredytobiorców (34% r/r). Wzmocnił się, obserwowany od maja 2025 wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym. Sprzyjają temu dotychczasowe obniżki stóp procentowych, poprawa zdolności kredytowej oraz duża oferta mieszkań na rynku ze sporym obszarem do negocjacji ich ceny. Średnia wartość wnioskowanego w sierpniu kredytu wyniosła 467,9 tys. zł (+8,6% r/r; -1,2% m/m).
Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 2q25 wzrosła do rekordowego poziomu 61,6 tys. (28% r/r; 4% q/q). Okres sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek wynosił ok. 6 kwartałów w 2q25 (vs ok. 7 kwartałów w 1q25). Udział gotowych mieszkań w ofercie wzrósł do ok. 14% (vs 13% w 1q25).
Zapisy księgowe firm deweloperskich (pow. 9 osób) na koniec 1h25 wskazują na: -silny spadek r/r przedpłat klientów na mieszkania; -niewielki spadek gotowych mieszkań; -wzrost projektów w toku budowy. Spadek przedpłat (-36% r/r) jest konsekwencją słabego popytu w ostatnich kwartałach, a wolniejszy wzrost wolumenu gotowych mieszkań sygnalizuje redukowanie oferty przez deweloperów. Rotacja zapasów (ilustruje liczbę gotowych mieszkań) skróciła się do 228 dni (vs 272 dni na koniec 2024). Z kolei wzrost wolumenu projektów w toku (+17% r/r) jest efektem dużej liczby projektów rozpoczętych w okresie 2h23-2h24, przy kilkuletnim okresie budowy mieszkania obserwowany spadek r/r liczby rozpoczynanych mieszkań nie wpłynął jeszcze znacząco na cały wolumen produkcji deweloperskiej w toku.
05.08.2025 Prezydent podpisał Ustawę z 25.07.2025 o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja m.in. umożliwia podwyższenie limitów wydatków budżetu państwa z przeznaczeniem na budownictwo socjalne i komunalne (łącznie 39,4 mld zł do 2030), a także społeczne budownictwo czynszowe (przedłużenie programu SBC i zwiększenie jego budżetu do 7 mld zł). W nowych przepisach dotyczących przygotowania inwestycji mieszkaniowych zrezygnowano z określania na poziomie kraju minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych, pozostawiając tę decyzję radzie gminy.
W perspektywie roku (3q25-2q26) w scenariuszu bazowym oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku (stabilne ceny) do końca 4q25, ale w pierwszej połowie 2026 możliwe jest wg nas ożywienie i wzrosty cen transakcyjnych mieszkań w granicach kilku procent. Sprzyjać temu będą rosnący popyt mieszkaniowy i zredukowana oferta mieszkań deweloperskich. Przesłankami umiarkowanego wzrostu popytu są: (1) trzy dotychczasowe obniżki stóp procentowych w 2025 i oczekiwania na kolejne; (2) większa zdolność kredytowa przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń; (3) realizacja odłożonych decyzji zakupu mieszkania po jednoznacznej informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Po stronie podaży istotne i kumulujące się w kolejnych kwartałach przesłanki wzrostu cen to: (1) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową związany z możliwością ograniczenia ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad, jak i ewentualnego paraliżu decyzyjnego (gdyby gmina nie zdążyła uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026); (2) koszty nowelizacji warunków technicznych; (3) wysokie ceny usług budowlanych; (4) prawdopodobny wzrost podatku od nieruchomości (kompetencja gminy) w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów. (5) koszty tzw. Ustawy Schronowej.
Nie można wykluczać scenariusza spadku cen mieszkań, wywołanego silnymi szokami popytowo–podażowymi związanymi z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy oddziałują też zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.

Rynek_mieszkaniowy_25_q3.pdf