Rynek Mieszkaniowy 3q24: Rynek mieszkaniowy jak polski film – nic się nie dzieje, nuda

  • W 2q24 utrzymywał się wzrost cen transakcyjnych mieszkań – silny na rynku wtórnym, wolniejszy w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym. Popyt, choć mniejszy o ok. 30% po zamknięciu BK2%, był znaczący z uwagi na wzrost realnych wynagrodzeń i stabilne oprocentowanie kredytów.
    W perspektywie roku (3q24-2q25) oczekujemy dalszego lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do ok. 5% r/r. Perspektywy popytowe są słabsze – horyzont obniżek stóp procentowych pozostaje dość odległy, wprowadzenie programu Mieszkanie #naStart przesuwa się na 2025 - nie można wykluczyć rezygnacji z tego programu, czy też jego kolejnych modyfikacji. Wzrost cen mieszkań będzie też hamowany przez stopniowo zwiększaną podaż mieszkań, choć niepewność dotycząca rządowego wsparcia popytu kredytowego może zwiększyć ostrożność inwestorów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów. Z drugiej strony na wzrost popytu (i cen) będzie wpływał wzrost wynagrodzeń, a na koszty budowy mieszkań będą oddziaływały deficyt działek, koszt nowych regulacji technicznych oraz prawdopodobny wzrost kosztów materiałów budowlanych wzmocniony popytem wywołanym usuwaniem szkód po powodzi we wrześniu’24.
  • Tendencja wzrostowa cen mieszkań na rynku pierwotnym w 2q24 osłabiła się w Warszawie (19% r/r vs 27% r/r w 1q24) i mniejszych stolicach województw (odpowiednio 14% r/r i 22% r/r). W grupie 6 największych aglomeracji wzrost cen był zbliżony do 1q24. Na rynku wtórnym w 2q24 wzrost cen transakcyjnych r/r był największy w Warszawie. W porównaniu z poprzednim kwartałem wzrost cen utrzymywał się na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach, natomiast na rynku pierwotnym wyhamował, a w przypadku mniejszych stolic województw nastąpił niewielki spadek.
  • Konsekwencją szybkich wzrostów cen na subrynkach i braku nowego programu wsparcia było ograniczenie wolumenów transakcji. W 2q24 wzrost liczby transakcji dotyczących zakupu nieruchomości (dane CBN) wyraźnie spowolnił (28,9% r/r vs 74,9% r/r w 1q24). Na tę sytuację złożyły się spadek (-20% r/r) liczby transakcji na rynku pierwotnym i wzrost (+7% r/r) na rynku wtórnym. Liczba transakcji była mniejsza o ok. 40% w porównaniu z okresem funkcjonowania BK2% (3q24-4q24), jednocześnie kształtowała się powyżej kwartalnych wyników sprzed programu, gdy rynek mieszkaniowy był mało aktywny przy wysokim poziomie stóp procentowych i pogorszeniu sytuacji finansowej gospodarstw domowych.
  • Na rynku wynajmu w 2q24 w wielu miastach stawki ustabilizowały się r/r. Podaż jest zasilana m.in. nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach). W dużych aglomeracjach wzrasta też oferta mieszkań z najmu instytucjonalnego (inwestycje rozpoczęte 3-4 lata temu). Utrzymuje się wzrost zainteresowania inwestorów segmentem mieszkań studenckich, w tym akademików (sektor PBSA - purpose built student accommodation).
  • Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 2q24 wyniosła 19,1 mld zł (69% r/r; -30% q/q), udzielono 45,4 tys. kredytów (48% r/r; -30% q/q). Wyniki 2q24 są słabsze niż w poprzednich dwóch kwartałach, kiedy wnioski złożone w ramach BK2% silnie wzmacniały popyt na kredyt mieszkaniowy. Jednocześnie jednak zarówno liczba, jak i wartość kredytów udzielonych w 2q24 jest wyższa r/r (czyli przed uruchomieniem BK2%).
  • Według BIK w sierpniu’24 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe zmalała o 25% r/r, o kredyt wnioskowało 26,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (-32% r/r). Popyt na kredyty wyhamował po zakończeniu programu BK2% na początku stycznia’24, nie mniej w kolejnych miesiącach nie spadł do poziomu przed BK2% (jest wyższy o ok. 30% r/r). Utrzymuje się wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu (431 tys. zł w sierpniu’24), związany ze wzrostem cen mieszkań i poprawą zdolności kredytowej, która pozwala na większą wartość wnioskowanego kredytu.
  • Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 2q24 wzrosła do 48,4 tys. mieszkań (14% q/q; 19% r/r). Wzrost dostępnej oferty to rezultat osłabienia popytu (podaż z opóźnieniem reaguje na zmiany popytu), ale też oczekiwania na kolejny program wsparcia. Sytuacja była zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej wzrosła r/r w Łodzi (46%) i Poznaniu (30%); jej wzrost był relatywnie mniejszy we Wrocławiu (15%), a w Trójmieście oferta zmalała o 8% r/r.
  • Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 2q24 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w toku budowy (związany ze wzrostem liczby rozpoczętych mieszkań). Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach, wzrosła. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań.
  • W perspektywie roku (3q24-2q25) oczekujemy niewielkiego wzrostu (ok. 5% r/r) średnich cen transakcyjnych mieszkań, wyraźnie słabszego w porównaniu z poprzednim rokiem, gdy silnemu impulsowi popytowemu towarzyszyła niedostateczna podaż mieszkań. Duże znaczenie dla prognozy ma termin wprowadzenia i ostateczny kształt nowego programu wsparcia zakupu mieszkania. Nowy, prawdopodobnie mocno zmodyfikowany, program, o ile zostanie wprowadzony, to najwcześniej w 2025. Skutkuje to osłabieniem popytu w najbliższych kilku kwartałach, przy jednoczesnej szansie na odczuwalną poprawę sytuacji po stronie podażowej. W takim bazowym scenariuszu wzrost cen mieszkań będzie niewielki, z dynamiką zbliżoną do poziomu inflacji; na wzrost cen może też wpływać wzrost kosztów budowy uzasadniony nowelizacją warunków technicznych, wzrostem cen usług budowlanych i możliwym ponownym wzrostem cen materiałów budowlanych, gdy ruszy odbudowa po powodzi z września’24.
  • Tendencje wzrostowe cen mieszkań z ostatnich kwartałów są hamowane przez: (1) wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez BK2%; (2) dość odległą perspektywę obniżek stóp procentowych NBP; (3) stopniowo zwiększaną podaż mieszkań, choć przy niepewności wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych możliwa jest większa ostrożność inwestorów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów; (4) stabilizację stawek za wynajem, osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego. Niemniej utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Po stronie popytu są to: (1) wzrost realnych wynagrodzeń i związana z tym kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego (z dużym udziałem zakupów gotówkowych); (2) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat. Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: (1) powolna odbudowa oferty mieszkań, warunkowanej też usprawnieniem procedur administracyjnych; (2) utrzymujący się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach; (3) prawdopodobny wzrost kosztów materiałów i usług budowlanych z uwagi na popyt wywołany usuwaniem szkód po powodzi we wrześniu’24; (4) koszty ostatniej nowelizacji warunków technicznych.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl