Rynek Mieszkaniowy 2q26: Z dużej chmury mały deszcz?

Ceny transakcyjne mieszkań w 1q26 w ujęciu rocznym w największych miastach nie zmieniły się znacząco. O poziomie cen mieszkań decydowały duża w dalszym ciągu oferta mieszkań oraz większy popyt mieszkaniowy, wzmocniony obniżkami stóp procentowych NBP i wzrostem dochodów gospodarstw domowych. Istotne mogło być też przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania w sytuacji wzrostu ryzyka ponownego zaostrzenia polityki pieniężnej przy powrocie wyższej inflacji (wywołanej wojną na Bliskim Wschodzie).
W perspektywie roku oczekujemy stabilnego rynku mieszkaniowego, z niewielkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będą większy popyt (skutek niższych stóp procentowych, konkurencji między bankami oraz kontynuacji wzrostu dochodów gospodarstw domowych) oraz stopniowy spadek oferty na rynku (mniej rozpoczętych projektów mieszkaniowych, mniej mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek). Dodatkowo, rosnące ceny działek budowlanych (mniejsza podaż przy ogólnych planach gminy wg nowych zasad), wdrażanie nowych warunków technicznych, ZPI i tzw. Ustawy Schronowej przekładają się na wzrost kosztów budowy (i cen) nowych mieszkań. Wsparciem dla rynku mieszkaniowego jest deeskalacja napięć na Bliskim Wschodzie względem poprzedniego kwartału, co może sprzyjać spadkowi inflacji i powrotowi do oczekiwań obniżek stóp procentowych.
W 1q26 ceny transakcyjne mieszkań w ujęciu rocznym nie zmieniły się znacząco. Kierunek zmian był różny w analizowanych grupach miast. Na rynku pierwotnym w Warszawie wystąpiły niewielkie spadki (efekt wysokiej bazy z poprzednich 6 kwartałów), w pozostałych największych aglomeracjach ceny nie zmieniły się, a w grupie mniejszych stolic wojewódzkich tendencja wzrostowa wzmocniła się. Na rynku wtórnym ceny praktycznie nie zmieniły się, w Warszawie zaczęły lekko rosnąć.
Ożywienie na rynku kredytowym. W 1q26 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości mieszkaniowych (dane CBN) drugi kwartał z rzędu znacząco wzrosła, co sugeruje dobre nastroje konsumentów i większą zdolność kredytową. Łącznie w 16 największych miastach ich liczba wzrosła o 52,9% r/r (49,7% r/r w 4q25). Skala wzrostu liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym była zbliżona.
Stawki wynajmu mieszkań w 1q26 nie zmieniły się istotnie – przy umiarkowanym popycie i lekko rosnącej podaży presja wzrostowa na stawki czynszu była niewielka - związana głównie z rosnącymi kosztami eksploatacji mieszkań. Osłabiały ją też pojawiające się decyzje o zakupie własnego mieszkania i rezygnacji z wynajmu. Stopniowo wzrasta oferta mieszkań w ramach PRS, stając się w długim okresie konkurencją dla rozproszonego rynku wynajmu. Savills w perspektywie 2027 szacuje rynek na ok. 36 tys. mieszkań, zlokalizowanych głównie w największych aglomeracjach.
Bardzo dobre wyniki sprzedaży kredytów. Według danych Związku Banków Polskich w 1q26 udzielono 73,1 tys. kredytów (52% r/r) o łącznej kwocie 33,4 mld zł (69% r/r; +0,2% q/q). Wzrasta udział refinansowania w sprzedaży kredytów mieszkaniowych, szacowany na ok.30% (vs ok. 20% w 3-4q25).
Według BIK w maju 2026 miesięczna wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 32,7% r/r, o kredyt wnioskowało 45,1 tys. potencjalnych kredytobiorców (17% r/r). Utrzymuje się większe zainteresowanie kredytem mieszkaniowym, obserwowane od kilku miesięcy. W maju średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 505,5 tys. zł (8% r/r).
Według monitoringu JLL sprzedaż na 7 największych rynkach w 1q26 wzrosła do 12,9 tys. (35% r/r). Przy spadku liczby mieszkań wystawionych na rynek do 10,3 tys. i dobrej sprzedaży oferta nieznacznie zmalała i na koniec 1q26 wynosiła 68,8 tys. (vs 69,9 tys. w 4q25). Przeciętny okres sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek w 1q26 był nieco krótszy niż w poprzednim kwartale (5,3 kw. vs 6 kw. w 4q25).
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec 1q26 wskazują na spadek projektów mieszkaniowych w toku budowy (-8% r/r; -11% q/q), hamowanie wzrostu r/r puli gotowych mieszkań do sprzedaży (wobec poprzedniego kwartału spadek o 29%) oraz niewielki wzrost r/r przedpłat klientów). Trendy te sugerują skuteczne dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej - następuje ograniczanie podaży mieszkań deweloperskich do umiarkowanego popytu przy ostrożnej ocenie perspektyw rynku.
W latach 2020-2025 wg danych resortu administracji i spraw wewnętrznych cudzoziemcom sprzedano 81,8 tys. mieszkań, w tym 41,8 tys. w największych aglomeracjach, wśród których największy udział mają niezmiennie Warszawa (43%), Kraków (20%) i Wrocław (17%).
11 czerwca 2026 Prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym, która m.in. wydłuża termin przyjęcia planu ogólnego gminy do 31 sierpnia 2026.
W perspektywie roku w scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji rynku z niewielkim (w granicach 3-4%) wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będzie większy popyt, pobudzony rosnącymi dochodami i większą zdolnością kredytową gospodarstw domowych. Po stronie podaży stopniowo kumulują się istotne przesłanki wzrostu cen, są to: (1) powoli malejąca oferta mieszkań na skutek mniejszej liczby mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek i ograniczanej od 1q25 liczby nowych projektów (o ok. 15% mniej mieszkań rozpoczętych w 2025, podobnie w 1q26); (2) koszty nowelizacji warunków technicznych, wprowadzania ZPI i tzw. Ustawy Schronowej; (3) wysokie ceny usług budowlanych; (4) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową z uwagi na możliwe ograniczenie ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad.
O ile perspektywy konsumpcyjnego popytu mieszkaniowego są umiarkowanie dobre, to na popyt inwestycyjny nadal negatywnie wpływa duża niepewność regulacyjna związana z wynajmem, inicjatywami opodatkowania kolejnych mieszkań czy wprowadzenia podatku katastralnego.
Deeskalacja napięć na Bliskim Wschodzie materializuje ryzyko nadpodaży materiałów budowlanych gromadzonych w marcu/kwietniu po wybuchu wojny w Iranie oraz sprzyja ich przecenie. Rośnie prawdopodobieństwo powrotu do oczekiwań kolejnych obniżek stóp procentowych w średnim okresie.
W perspektywie dekady można oczekiwać w scenariuszu bazowym umiarkowanego rozwoju rynku mieszkaniowego. Prognozowany przez GUS spadek liczby ludności, o ile nie zostanie zrekompensowany napływem imigrantów, osłabi potrzeby ilościowe, ale coraz silniejsze będą potrzeby jakościowe. Popyt mieszkaniowy będą generowały większe aspiracje młodego pokolenia, suburbanizacja, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu i potrzeby imigrantów. Scenariusz stagnacji lub kurczenia się rynku mieszkaniowego zmaterializowałby się w sytuacji przeregulowania sektora mieszkaniowego czy załamania trendów wzrostowych w polskiej gospodarce.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych_26_q2.pdf