Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze

  • Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 1q24 wyniosła 26,9 mld zł (259% r/r; -4% q/q), udzielono 64,5 tys. kredytów (193% r/r; -6% q/q). Wyniki 1q24 są nieco słabsze niż w 4q23, ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego 4q23 (efekt programu BK2%) czy 3q21 (szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego).
  • Według BIK w maju’24 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45% r/r, o kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców (+21% r/r). Popyt na kredyty zmalał po zakończeniu przyjmowania wniosków na BK2% na początku stycznia’24, ale w 1q24 pozostał relatywnie wysoki – jest o ok. 30% wyższy w porównaniu z 1h23, czyli okresem przed BK2%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była na rekordowym poziomie i wyniosła 435 tys. zł (14% r/r).
  • Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 1q24 wynosiła 42,4 tys. mieszkań (+17% q/q), była bliska poziomu z 1q23. Sytuacja jest znacząco zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, jej spadek był umiarkowany w Warszawie. Oferta wzrosła silnie w Łodzi (+51% r/r) i umiarkowanie w Poznaniu. W Łodzi oferta wzrosła trzeci kwartał z rzędu, na koniec 1q24 Łódź pod względem wielkości dostępnej oferty zajmowała drugie miejsce po Warszawie.
  • Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec 1q24 wskazują na dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej - liczba projektów w toku jest większa o 28% r/r (spójne z obserwowaną od kilku kwartałów poprawą statystyki rozpoczynanych mieszkań), a kolejny kwartał solidnego (54% r/r) wzrostu przedpłat klientów wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest niewielka (spadek o 13% r/r i o 42% wobec 4q23), co przy wolno rosnącej podaży pozwala na wysoki poziom cen oferowanych lokali.
  • Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 1q24 wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań w toku, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach, wzrosła. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań.
  • W perspektywie roku (2q24-1q25) oczekujemy lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8% r/r. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są hamowane przez: (1) odsuwanie się w czasie wznowienia obniżek stóp procentowych NBP, najbliższa obniżka jest oczekiwana dopiero w lipcu 2025; (2) wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program BK2%; jednocześnie program Mieszkanie na start stoi pod znakiem zapytania, nie można też wykluczyć rezygnacji z niego czy też dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu; (3) stopniowo (odczuwalnie od 3q24) zwiększaną podaż (uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę); niemniej niepewność odnośnie wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów; (4) stabilizację/lekkie spadki stawek za wynajem, osłabiające motywację zakupu inwestycyjnego.
  • Jednocześnie utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Po stronie popytu są to: (1) kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań; (2) oprocentowanie kredytów niższe w porównaniu z 2023; (3) kontynuacja wzrostu realnych wynagrodzeń; (4) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat. Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: (1) powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych; (2) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach; (3) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów; w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl