Rynek Mieszkaniowy 1q26: Wiatr w oczy

Ceny transakcyjne mieszkań w 4q25 w ujęciu rocznym nie zmieniły się istotnie, obserwowane lokalnie spadki i wzrosty były niewielkie. Wysokiej ofercie mieszkań towarzyszył rosnący popyt mieszkaniowy pobudzony obniżkami stóp procentowych NBP w 2025 i większą zdolnością kredytową gospodarstw domowych. Popyt konsumpcyjny (mieszkanie na własne potrzeby) powrócił do umiarkowanego poziomu z okresu sprzed ostatniego boomu. Popyt inwestycyjny pozostaje słaby - obniżona rentowność najmu i duża niepewność regulacyjna wstrzymują inwestorów.
W perspektywie roku oczekujemy stabilizacji rynku mieszkaniowego, z niewielkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będą zwiększony dzięki niższym stopom procentowym popyt oraz stopniowo malejąca oferta mieszkań deweloperskich (spadek rozpoczętych projektów i liczby mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek). Dodatkowo, rosnące ceny działek budowlanych (ich podaż przy ogólnych planach gminy wg nowych zasad może być mniejsza), wdrażanie nowych warunków technicznych i tzw. Ustawy Schronowej przełożą się na wzrost kosztów budowy nowych mieszkań. Ryzykiem dla rynku mieszkaniowego byłoby znaczne przedłużenie się wojny na Bliskim Wschodzie, która oznacza dla gospodarki szok stagflacyjny, podnosi inflację konsumencką i pogarsza perspektywy stóp procentowych.
W 4q25 ceny transakcyjne mieszkań w ujęciu rocznym nie zmieniły się znacząco nominalnie. Kierunek zmian był różny w analizowanych grupach miast. Na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach nastąpił niewielki spadek r/r (o ok. 1,2-1,4%). W grupie mniejszych stolic wojewódzkich ceny wzrosły o 2,1% r/r. Na rynku wtórnym w największych aglomeracjach ceny praktycznie nie zmieniły się z wyjątkiem Warszawy, gdzie spadek wiąże się z wysoką bazą w 2024, a także często słabą porównywalnością lokali sprzedawanych na rynku wtórnym. W grupie 9 mniejszych stolic województw wystąpiły lekkie tendencje wzrostowe (+3,7% r/r).
Ożywienie na rynku kredytowym. W 2h25 liczba transakcji dot. zakupu nieruchomości mieszkaniowych (dane CBN) wzrosła o 31% r/r (vs 19% r/r w 1h25), co oznacza dobre nastroje konsumentów na rynku mieszkaniowym Zwraca uwagę wzrost liczby transakcji na rynku pierwotnym po 1,5-rocznym okresie tendencji spadkowych w większości miast.
Rynek wynajmu w 4q25 był zrównoważony, popyt był umiarkowany, a podaż stabilna. Stopniowo wzrasta oferta mieszkań w ramach PRS, stając się w długim okresie konkurencją dla rozproszonego rynku wynajmu. Atutem dla najemcy jest przewidywalność czynszów, stabilność umów oraz profesjonalna usługa najmu zapewniana przez operatorów instytucjonalnych. Savills w perspektywie 2027 szacuje rynek na ok. 36 tys. mieszkań, zlokalizowanych głównie w największych aglomeracjach.
Dobre wyniki sprzedaży kredytów. Według danych Związku Banków Polskich w 4q25 udzielono 64,2 tys. kredytów (+37% r/r; -0,9% q/q) o łącznej kwocie 29,2 mld zł (+47% r/r; +0,2% q/q). W całym roku sprzedaż nowych kredytów wzrosła do 103,4 mld zł (+20% r/r), banki udzieliły 232,7 tys. kredytów (+15% r/r). BIK zwraca uwagę na rosnący udział refinansowania w wartości sprzedaży kredytów mieszkaniowych (20% vs 13% w 2024). W 2025 utrzymał się trend wzrostu kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez obcokrajowców - ich wolumen wzrósł do 9,46 mld zł (+45% r/r).
Według BIK w lutym 2026 miesięczna wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 49% r/r, o kredyt wnioskowało 44,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (35% r/r). Utrzymuje się większe zainteresowanie kredytem mieszkaniowym, obserwowane od kilku miesięcy. W lutym średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 497,1 tys. zł (10,7% r/r; 1% m/m).
Według monitoringu JLL sprzedaż na 7 największych rynkach w 4q25 wzrosła do 11,6 tys. Przy wzroście liczby mieszkań wystawionych na rynek w 4q25 do 14,1 tys. nastąpił rekordowy wzrost oferty do 69,9 tys. Na wzrost oferty wpłynęła duża liczba lokali wystawionych w Łodzi (2,8 tys. przy sprzedaży 1,1 tys. w 4q25), dla statystyki istotne jest też zwiększenie grupy analizowanych aglomeracji do 7 (oferta w 4q25 obejmuje także Katowice).
13 lutego 2026 weszła w życie: - nowelizacja tzw. Ustawy Deweloperskiej, która wprowadza jednolite zasady obliczania powierzchni użytkowej mieszkań - podstawą obmiaru ma być PN-ISO 9836. Intencją zmian było ograniczenie dowolności w sposobie liczenia powierzchni mieszkań; - nowelizacja prawa geodezyjnego i kartograficznego, która zniosła odpłatność za udostępnianie danych z Rejestru Cen Nieruchomości. Bezpłatny dostęp do danych transakcyjnych realnie zwiększa transparentność rynku.
W perspektywie roku w scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji rynku z niewielkim (w granicach 2-4%) wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będzie większy popyt, pobudzony 7 obniżkami stóp procentowych od maja 2025 do marca 2026 (ewentualna kolejna obniżka w 2026 zależna od rozwoju sytuacji na Bliskim Wschodzie) i wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Po stronie podaży istotne, kumulujące się w kolejnych kwartałach, przesłanki wzrostu cen to: (1) mniejsza podaż mieszkań deweloperskich na skutek mniejszej liczby mieszkań wprowadzanych na rynek i ograniczanej od 4q24 liczby nowych projektów (o ok. 20% mniej mieszkań rozpoczętych w 2025); (2) wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową na skutek możliwości ich ograniczonej podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad; (3) koszty nowelizacji warunków technicznych i tzw. Ustawy Schronowej; (4) wysokie ceny usług budowlanych, a także powrót wzrostu cen materiałów budowlanych, dla którego silnym impulsem może być wojna na Bliskim Wschodzie. O ile perspektywy konsumpcyjnego popytu mieszkaniowego są umiarkowanie dobre, to na popyt inwestycyjny nadal negatywnie wpływa duża niepewność regulacyjna związana z wynajmem, jak i dyskutowanymi inicjatywami opodatkowania kolejnych mieszkań czy wprowadzenia podatku katastralnego. Konflikt na Bliskim Wschodzie oznacza ryzyko zahamowania obserwowanego umiarkowanego ożywienia na rynku mieszkaniowym na skutek pogorszenia otoczenia makroekonomicznego. Wzrost cen nośników energii i transportu przy przedłużającej się wojnie spowodowałby wzrost inflacji i osłabienie wzrostu gospodarczego, a także ograniczyłby przestrzeń do obniżek stóp procentowych NBP.
W perspektywie dekady można oczekiwać w scenariuszu bazowym umiarkowanego rozwoju rynku mieszkaniowego. Prognozowany przez GUS spadek liczby ludności, o ile nie zostanie zrekompensowany napływem imigrantów, osłabi potrzeby ilościowe, ale coraz silniejsze będą potrzeby jakościowe. Popyt mieszkaniowy będą generowały większe aspiracje młodego pokolenia, suburbanizacja, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu i potrzeby imigrantów. Scenariusz stagnacji lub kurczenia się rynku mieszkaniowego zmaterializowałby się w sytuacji przeregulowania sektora mieszkaniowego czy załamania trendów wzrostowych w polskiej gospodarce.

Rynek_mieszkaniowy_26_q1.pdf