Rynek Mieszkaniowy 1q24: Cisza po burzy

  • Ceny mieszkań w 4q23 pozostawały w trendzie wzrostowym. Silny popyt, wzmocniony programem Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) i wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych przy wolno rosnącej podaży nowych mieszkań (ograniczone możliwości szybkiego wzrostu produkcji na skutek małej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q22-2q23) skutkował wzrostem cen mieszkań. Tendencje te w dalszym ciągu występowały w 1q24, jednak zamknięcie programu BK2% może je wyhamować. Nadal zapewne utrzyma się rosnący w poprzednich kwartałach popyt gotówkowy. W perspektywie roku (1q24-4q24) oczekujemy umiarkowanego (5-10%) wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Odsuwa się perspektywa obniżek stóp procentowych, uruchomienie konsultowanego obecnie nowego programu „Mieszkanie na start” może przesunąć się na jesień br. Dodatkowo, zapowiedź 4-letniego okresu dla programu może łagodzić presję szybkiego przystępowania do niego. Jednocześnie, stopniowo (odczuwalnie od 2h24) zwiększana podaż kontraktów na budowę mieszkania będzie spowalniać wzrost cen.
  • Tendencja wzrostowa cen mieszkań na rynku pierwotnym w 4q23 silnie wzmocniła się w grupie 6 największych aglomeracji (20% r/r vs 12% r/r w 3q23); w Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrost cen mieszkań wynosił 15-16% r/r. W odniesieniu do 3q23 ceny transakcyjne w 4q23 umiarkowanie wzrosły we wszystkich stolicach województw. Na rynku wtórnym wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału były niższe.
  • Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, widoczne od połowy roku skutkowało rekordowym wzrostem r/r liczby transakcji w 4q23. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 - łącznie w miastach wojewódzkich spadek liczby transakcji o 56% r/r, w 2023 liczba ta mocno wzrosła (233% r/r), przy czym w większości miast rekordowe wzrosty na rynku pierwotnym wystąpiły w 3q23, a na rynku wtórnym w 4q23.
  • Na rynku wynajmu wzrost stawek r/r w 4q23 był jednocyfrowy i w dalszym ciągu zwalniał; wobec 3q23 stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Na osłabienie popytu w 4q23 wpływała rezygnacja z wynajmu niektórych osób, które zakwalifikowały się do BK2%. Dzięki zwalnianym mieszkaniom wzrosła podaż na rynku wynajmu, zasilana też nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach).
  • Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 4q23 wzrosła do 28,1 mld zł (356% r/r; 77% q/q), udzielono 68,9 tys. kredytów (263% r/r; 68% q/q). Na bardzo dobre wyniki akcji kredytowej w 4q23 złożyły się popyt związany z BK2% wzmocniony obawami o szybkie wyczerpanie się środków przeznaczonych na program oraz poprawa zdolności kredytowej (spadek WIBOR-u po obniżkach stóp procentowych NBP i wzrost wynagrodzeń). Do 25 stycznia’24 banki zawarły 66,8 tys. umów o łącznej wartości 27,2 mld zł. Zainteresowanie BK2% kilkukrotnie przekroczyła liczbę umów przewidywaną przez resort rozwoju na 2h23 (10 tys.).
  • Według BIK w lutym 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 58% r/r, o kredyt wnioskowało 26,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (+40% r/r; o 42% mniej niż w grudniu’23). Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2024 wyniosła 427,2 tys. zł (+18,8% r/r; -1,8% wobec grudnia’23).
  • Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 4q23 wynosiła 36,3 tys. mieszkań (+5,5% q/q; -25,5% r/r) Sytuacja jest silnie zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie (-47,1%), Wrocławiu (-39,2%), Trójmieście (-29,9%) i Warszawie (-28,7% r/r). Nie ma problemów z podażą w Łodzi – oferta w 4q23 wzrosła o 1/3 r/r.
  • Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 4q23 sygnalizuje kontynuację wzrostu liczby mieszkań w toku budowy (skutek wzrostu liczby mieszkań rozpoczętych). Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach ustabilizowała się.
  • Najnowsza prognoza ludności Polski na lata 2023-2060 (GUS, sierpień 2023) sygnalizuje wyraźny ubytek ludności, w scenariuszu głównym do 30,9 mln osób (vs 37,8 mln osób w 2022). Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Oczekiwany współczynnik dzietności w żadnym ze scenariuszy nie wraca do poziomu zapewniającego prostą zastępowalność pokoleń, tj. 2,1. Przez cały horyzont prognozy Polska będzie krajem imigracyjnym. Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania. Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w pierwszej dekadzie prognozy, będzie duża z uwagi na: - utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie; - potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu; - kontynuację suburbanizacji; - rosnące aspiracje mieszkaniowe.
  • W styczniu 2024 resort rozwoju zaprezentował założenia programu „Mieszkanie na start”, wspierającego kredytobiorców (preferencyjny kredyt na zakup pierwszego mieszkania, precyzyjnie adresowana pomoc z intencja wsparcia osób o niższych dochodach i wielodzietnych rodzin). Jednocześnie resort zapowiedział działania na rzecz łagodzenia ograniczeń podażowych. Obecnie kończą się konsultacje, jedną z modyfikacji wstępnego projektu będzie prawdopodobnie wydłużenie programu do czterech lat.
  • W perspektywie roku (1q24-4q24) oczekujemy umiarkowanego (5-10%), wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Silne tendencje wzrostowe cen mieszkań z 2h23 i pierwszych miesięcy 2024 mogą być hamowane przez: (1) odsuwające się w czasie obniżki stóp procentowych przez RPP; (2) wyhamowanie popytu kredytowego - koniec programu BK2%; nowy program „Mieszkanie na start” może ruszyć z opóźnieniem wobec zapowiadanego lipca’24, a 4-letnie okres programu złagodzi presję szybkiego przystępowania do niego; (3) stopniowo (odczuwalnie od 3q24) zwiększaną podaż (wystawianie tzw. dziur w ziemi, uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę); (4) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego. Z drugiej strony utrzymują się przesłanki dotychczasowych silnych tendencji wzrostowych cen mieszkań, są to: (1) kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań; (2) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę; (3) mała oferta mieszkań na rynku z uwagi na ograniczanie liczby rozpoczynanych projektów mieszkaniowych w okresie 1q22-2q23, podczas gdy zwiększenie oferty wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych; (4) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach; (5) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów.

Jesteś zainteresowany otrzymywaniem raportów analitycznych PKO Banku Polskiego?

Zapisz się na newsletter

analizy.nieruchomosci@pkobp.pl