Rynek Inwestycyjny: Rynek inwestycyjny już szuka dna

• W 3q23 wolumen transakcyjny na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych zarówno na rynkach globalnych, jak i w kraju spadł bardzo znacząco (o 51% globalnie jak i w Polsce). Obecne ograniczenie płynności przypomina pierwszy okres kryzysu lat 2007/9.
• Katalizatorem zmian pozostają podwyższone koszty finansowania, ich wzrost został jednak w 3q23 zatrzymany.
• Referencyjne stopy kapitalizacji zarówno w Polsce, jak i w Europie rosną umiarkowanie, jednak indeks Green Street wskazuje na silną przecenę nieruchomości komercyjnych w Europie, jak i w USA.

***

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym w 1-3q23 pogorszała się dynamicznie w ujęciu r/r. Pogorszenie płynności było o wiele głębsze niż w 2h20 w obliczu pandemii covid-19.
• Pewnym probierzem pozytywnych zmian na rynku były rosnące obroty w 3q23 vs 2q23. W 2q23 rynek odnotował historyczne minimum pod względem obrotów co najmniej od roku 2000. Wolumen rynku wyniósł zaledwie 116 mln EUR. W 3q23 wolumen wzrósł istotnie do 688 mln EUR, jednak jest to nadal spadek o 51% r/r.
• W 1-3q23 rynek po zapaści płynności na rynku biurowym podobnie jak w 2021 został zdominowany przez wolumen transakcji sektora magazynowego.
• Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego sugerują kontynuacje spadków oraz ich pogłębienie w 3q23. Dla sektorów corowych w ujęciu 4q skum spadki wyniosły 55% r/r do poziomu 106 mld EUR.
• Obecnie rynek europejski pod względem wolumenu skurczył się o około 60% od historycznych szczytów w 2021, niemniej w latach 2007-9 spadki były głębsze, zatrzymując się na 74%.
• Zachowanie się rynku w regionie CEE jest stosunkowo dobre, dane dla Polski należą do jednych z najgorszych w naszej części Europy. Na koniec 3q23 dla sektorów corowych obroty w regionie spadły o 33% r/r (4q skum).
• Wytracanie impetu rynku inwestycyjnego jest zjawiskiem globalnym. W samym 1q23 spadki na rynkach światowych wyrażone w USD wyniosły 51%.
• Długoterminowo, sektor handlowy oraz biurowy wydają się najbardziej narażone na słabą stronę popytową na rynku inwestycyjnym, niemniej sektor magazynowy nie jest pozbawiony ryzyk po bezprecedensowym okresie aktywności deweloperskiej oraz pogorszeniu się rynku najmu.
• Mniej więcej od połowy 2022 w wyniku wzrostów kosztów finansowania widać pierwszą wyraźną dekompresję stóp kapitalizacji w Polsce oraz globalnie od kryzysu lat 2007-2009.
• Na krajowym rynku biurowym roczna dekompresja stóp referencyjnych to około 80 bp.
• W sektorze nieruchomości handlowych ruchy na cenach pozostają najtrudniejsze do oszacowania ze względu na często substandardowy oraz nietypowy charakter nieruchomości zbywanych w ostatnim czasie.
• W przypadku sektora magazynowego widać wyraźne osłabienie rynku ze stopami kapitalizacji rosnącymi r/r na koniec 3q23 o około 80 pb.
• Według Indeksu Green Street wartości nieruchomości komercyjnych na szerokim rynku europejskim na koniec 3q23 osiągnęły 100,6 pkt (100 = sierpień 2007). Oznacza to spadek o 26% względem poprzedniego szczytu z końca 1q22.
• Głębokie spadki wartości nieruchomości komercyjnych w Europie spowodowały, że wartości są obecnie niższe niż w najgorszym okresie w trakcie epidemii Covid-19, a występujące spadki są najgłębsze od początku prowadzenia badań w 2007.
• Według badań ankietowych RICS na koniec 3q23 sytuacja na rynku inwestycyjnym pozostaje najgorsza w Europie, gdzie sentyment obecnie wynosi ujemne 26 pkt. Mimo bardzo słabych odczytów dynamika spadków sentymentu jednak wyhamowuje.
• W Europie indeks nastrojów rynku najmu (-18 pkt) pozostaje sporo lepszy od indeksu nastrojów inwestycyjnych (-29 pkt). Na koniec 3q23 sentyment inwestycyjny w Europie był gorszy w porównaniu z 2q20 w trakcie apogeum obaw o wpływ lockdownów covidowych na rynek nieruchomości komercyjnych oraz prawie tak zły jak w apogeum kryzysu finansowego z lat 2007-9.
• W Polsce w 2q23 sentyment inwestycyjny wynosił ujemne 20 pkt i był lepszy niż średnia dla Europy.