Rynek inwestycyjny: Kolejna fala niepewności

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym po lepszym przełomie 2024/25 w drugiej połowie 2025 ponownie wykazuje tendencje nieznacznego pogorszenia się koniunktury (pogorszenie obrotów na rynku handlowym, wzrost kosztów finansowania czy rosnące stopy kapitalizacji na wybranych rynkach gdzie dokonały się znaczące transakcje).
• Sentyment na szerokim rynku światowym nadal się poprawiał pod koniec 2025, lecz poprawa w Europie była dosyć nieznaczna. Nadal rynek europejski nie powrócił do formy sprzed covid, zarówno osłabiony rynek najmu jak i przeciągający się okres wysokich stóp procentowych ogranicza powrót do dynamiki rynku z ostatnich lat przed covid.
• Rozpoczęta niedawno wojna na Bliskim Wschodzie, zwiększając niepewność oraz działając proinflacyjnie, już zdecydowanie ponownie podwyższyła koszty finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie.

***

• W 4q25 krajowy rynek odnotował spadek wolumenu inwestycyjnego w ujęciu r/r (o 14%).
• W całym 2025 obroty spadły o 10,3%. Całość osłabienia w 2025 dotyczyła obrotów na rynku handlowym. Rynki biurowe oraz magazynowe nadal się rozwijały zarówno w całym 2025 jak i pod jego koniec.
• Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego za 4q25 potwierdzają, że ożywienie na rynku inwestycyjnym jakie miało miejsce w 2024 nadal jest kontynuowane w 2025, a jego dynamika słabnie tylko nieznacznie.
• Mimo znacznej poprawy na szerokim rynku europejskim, na koniec 4q25 licząc 4q skum obroty wyniosły 226 mld EUR. Jest to spadek o około 38% w porównaniu ze szczytem z 1h22.
• Wielu właścicieli nadal obiera strategię na przeczekanie nie akceptując sprzedaży ze stratą, co zmniejszając podaż chroni ceny kosztem obrotów. Długość typowego okresu posiadania nieruchomości komercyjnych zdecydowanie wzrosła od covid, a zwłaszcza od 2023.
• Rynek krajowy jest obecnie na poziomie około 49% szczytu z początku 2020, w przypadku szerokiego rynku europejskiego osiągnął on poziom około 70% obrotów sprzed covid.
• Obecnie za sprawą wyjątkowo silnego rynku w Czechach i na Słowacji zachowanie się rynku CEE w 4q25 pod względem dynami obrotów r/r jest lepsza do szerokiego rynku europejskiego. Również skumulowane odbicie obrotów w regionie CEE od 2023 jest większe niż na szerokim rynku europejskim. 
• Według danych Colliers na polskim rynku w 4q25 referencyjne stopy kapitalizacji wskazywały na wzrost, względnie stabilizacje w ujęciu kw/kw jak i r/r. Niemniej przy cały czas niewielkiej liczbie transakcji w klasie A przejrzystość danych referencyjnych stopach kapitalizacji jest ograniczona.
• Według DNA of RE za 4q25 (C&W) stopy kapitalizacji ulegają minimalnej kompresji zarówno kw/kw jak i r/r.
• Notowania 5y EUR IRS, w ostatnich 9 miesiącach ponownie przyniosły wzrost kosztów długu 5-letniego (o około 90 pb w okresie maj ‘25-marzec ‘26). Jeżeli trend ten miałby się utrzymać, to szybka poprawa na europejskich rynkach kapitałowych RE mogłaby ponownie stanąć pod znakiem zapytania.
• Według ostatniego raportu KPMG w trakcie 2025 w regionie CEE istotnie zwiększyło się zainteresowanie udzielania finansowania sektorowi nieruchomości komercyjnych, a marże na finansowanie nieruchomości inwestycyjnych spadły nieznacznie.
• Według Green Street europejski indeks wartości nieruchomości komercyjnych na koniec 2025 wzrósł o 1,9% r/r.
• Według ostatniego badania RICS z 4q25, globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych pod koniec 2025 poprawiły się istotnie. Sytuacja w Europie poprawiła się w samym 4q25 bardzo nieznacznie z ujemnych 7 pkt do ujemnych 6 pkt. Obecnie tylko Azja i Pacyfik mają gorsze nastroje wobec nieruchomości komercyjnych od Europy.
• Na rynku europejskim z kwartału na kwartał poprawiło się oczekiwanie do wzrostu wartości kapitałowych (w perspektywie roku) dla biur klasy A (do 2% z 1% w 3q25).
• W ostatnich kwartałach najgorszy sentyment wobec nieruchomości komercyjnych odnotowywany jest w największych rynkach corowych Europy Północnej i Zachodniej. Rynki Europy Środkowej (w tym Polska) oraz Południowej mają lepsze, często pozytywne odczyty sentymentu.