Rynek inwestycyjny 4q25: Mozolne wychodzenie z dołka

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym nadal wskazuje na pewne oznaki ożywienia, w tym odbudowę rynku sektora biurowego w samym 3q25. Jednak sytuacja nie jest już jednoznacznie pozytywna jak to miało miejsce na przełomie 2024/25. Wyniki za 1-3q25 (wyczyszczone z anomalii rynkowej w postaci 4q24) wskazują na pogorszenie płynnościowe o ponad 7% r/r.
• Spowolnienie oczekiwań wobec dynamiki ścieżki obniżek stóp procentowych w strefie euro spowodowało, że ostatnie miesiące ponownie przyniosły wzrost notowań 5y EUR IRS (o około 40 pb w okresie maj-listopad ‘25). Jeżeli trend ten miałby się utrzymać to szybka poprawa na światowych rynkach kapitałowych RE mogłaby ponownie stanąć pod znakiem zapytania.
• Nieruchomości komercyjne z perspektywy rynku najmu pozostają w strukturalnej stagnacji.

***

• W 3q25 krajowy rynek odnotował niemal identyczny wolumen inwestycyjny w ujęciu r/r, jego struktura zmieniła się w kierunku ponownego doważenia rynku biurowego.
• Obroty w ujęciu 4q skum wykazują nadal bardzo silną dynamikę (ze względu na anomalnie dobry 4q24) wynoszącą 63% r/r.
• Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego za 3q25 potwierdzają, że ożywienie na rynku inwestycyjnym, jakie miało miejsce w 2024 nadal (po pewnej zadyszce z 2q25) jest kontynuowane w 2025. W Europie również widać doważanie sektora biurowego, ponownie w 3q25 ten sektor wyprzedził magazyny pod względem wolumenu.
• Mimo znacznej poprawy na szerokim rynku europejskim na koniec 3q25 licząc 4q skum obroty wyniosły 226 mld EUR. Jest to spadek o około 43% w porównaniu ze szczytem z 1h22.
• Poprawa, jaką obserwujemy w kraju, jest nawet bardziej dynamiczna, obecnie obroty 4q skum w kraju osiągnęły poziom 68% wartości za 2q22.
• Zachowanie się rynku CEE w 3q25 jest podobne do szerokiego rynku europejskiego. W ujęciu 2q25 vs 2q24 odnotowano wzrost o około 18%. Przy braku wzrostu 3q25/3q24 w Polsce w regionie znaczącą dynamiką wykazują się rynki na Słowacji, Węgrzech oraz w Czechach i w krajach Bałtyckich.
• Według danych Colliers na polskim rynku w 3q25 referencyjne stopy kapitalizacji były zasadniczo stabilne zarówno w ujęciu kw/kw jak i r/r.
• Według DNA of RE za 3q5 (C&W) stopy kapitalizacji na szerokim rynku europejskim oraz w regionie CEE uległy minimalnej kompresji zarówno kw/kw jak i r/r.
• Mając na uwadze notowania 5y EUR IRS, które spadły o blisko 110 pb pomiędzy wrześniem 2023, a listopadem 2025 oczekujemy, że będziemy wchodzić w okres ponownej kompresji stóp kapitalizacji (która to dekompresja będzie jednak przez dłuższy czas mitygowana przez zauważalną słabość na rynku najmu).
• Niemniej w ostatnich miesiącach dalsza poprawa warunków finansowania jak i notowania 5y EUR IRS przestały się poprawiać. Jeżeli trend ten miałby się utrzymać to szybka poprawa na światowych rynkach kapitałowych RE mogłaby ponownie stanąć pod znakiem zapytania.
• Według ostatnich dostępnych danych CBRE wartości nieruchomości komercyjnych w Europie na koniec 2q25 wzrosły o około 7% r/r oraz o blisko 10% w porównaniu z dołkiem, jaki odnotowano na koniec 2023. Ogólnie wyceny pozostają obecnie na poziomie około 82% wartości z 1q22.
• Według ostatniego badania RICS z 3q25, globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych (inwestycyjny oraz najmu łącznie) w trakcie 3q25 poprawiły się z ujemnych 6 pkt do ujemnych 4 pkt.
• Mimo poprawy globalnej wynik sentymentu wobec rynku inwestycyjnego w Europie zdecydowanie pogorszył się w 3q25 (spadek z ujemnych 2 pkt do ujemnych 6 pkt).
• W ostatnich kwartałach najgorszy sentyment wobec nieruchomości komercyjnych odnotowywany jest w największych rynkach corowych Europy Północnej i Zachodniej. Rynki Europy Środkowej (w tym Polska - dodatnie 4 pkt) oraz Południowej mają lepsze, często pozytywne odczyty sentymentu.