Rynek inwestycyjny 3q25: Nastroje lepsze, lecz obroty spadają

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym dostała zadyszki w 2q25, podobnie w regionie jak i na szerokim rynku europejskim. Jednocześnie poprawiają się wskaźniki sentymentu wobec rynku inwestycyjnego oraz dostępność do kredytu dla inwestorów.
• Trudno o jednoznaczną diagnozę powstałego rozdźwięku, może być to pokłosie narastających napięć pomiędzy głównymi światowymi graczami gospodarczymi lub spowolnienie oczekiwań wobec dynamiki ścieżki obniżek stóp procentowych. Znamiennie ostatnie 4 miesiące ponownie przyniosły wzrost notowań 5y EUR IRS (o około 30 pb w okresie maj-wrzesień ‘25). Jeżeli trend ten miałby się utrzymać to szybka poprawa na światowych rynkach kapitałowych RE mogłaby ponownie stanąć pod znakiem zapytania.
• Nieruchomości komercyjne z perspektywy rynku najmu pozostają w trudnej sytuacji, dodatkowo zmiany wynikające z nadal zaciskających się wymogów środowiskowych podrażają funkcjonowanie nieruchomości komercyjnych jako aktywo zabezpieczające przed inflacją.

***

• W 1h25 krajowy rynek odnotował nieznaczny spadek wolumenu inwestycyjnego, r/r o 11%. W samym 2q25, mimo że wolumen był wyższy kw/kw odnotowano istotny spadek r/r (o 33%). W ujęciu 4q skum nadal widać bardzo solidny wzrost o 63% r/r.
• Gorsze wyniki obrotów za 1h25 potwierdzają, że bardzo dobra końcówka ubiegłego roku była zdarzeniem jednorazowym, a odbudowa rynku będzie prawdopodobnie rozłożona w czasie.
• Według danych CBRE dla szerokiego rynku europejskiego w ujęciu r/r obroty spadły o 6%. Natomiast w ujęciu 4q skum nadal widoczny jest wzrost (o 19% r/r), jednak jego dynamika spada, pod koniec 2024 wzrost ten wynosił 27%.
• Zachowanie się rynku CEE w 2q25 jest nieco lepsze od szerokiego rynku europejskiego, nadal widać znaczący, bo wynoszący 57% wzrost w ujęciu 4q skum, jednak w ujęciu 2q25 vs 2q24 również w naszym regionie odnotowano spadek (o 7%).
• Poprawa, jaką obserwujemy w kraju, jest nawet bardziej dynamiczna niż ta z szerokiego rynku europejskiego. Obecnie obroty 4q skum w kraju osiągnęły poziom 72% wartości za 1q22 (na szerokim rynku europejskim jest to 56%) i to mimo faktu, że dołek w obrotach w kraju przebiegał niżej niż na szerokim rynku europejskim.  
• Według danych Colliers w 1h25 referencyjne stopy kapitalizacji na polskim rynku były zasadniczo stabilne, niemniej przejrzystość danych rynkowych nadal pozostaje ograniczona.
• Według DNA of RE (C&W) stopy kapitalizacji zarówno na szerokim rynku europejskim jak i w CEE ulegają minimalnej kompresji zarówno kw/kw (3-4 pb), jak i r/r (9-11 pb).
• Mając na uwadze notowania 5y EUR IRS, które spadły o blisko 120 pb pomiędzy wrześniem 2023, a wrześniem 2025 oczekujemy, że będziemy wchodzić w dłuższy okres ponownej kompresji stóp kapitalizacji.
• Według danych CBRE wartości nieruchomości komercyjnych w Europie na koniec 2q25 wzrosły o około 7% r/r oraz o blisko 10% w porównaniu z dołkiem jaki odnotowano na koniec 2023. Ogólnie wyceny pozostają obecnie na poziomie około 82% wartości z 1q22. Według Eurostat spadek wartości był nieco płytszy, bo wyniósł (w strefie Euro) pomiędzy 1q22 a końcem 2024 13,5%.
• Według ostatniego badania RICS z 2q25 wynik sentymentu wobec rynku inwestycyjnego zbliża się w Europie do poziomu równowagi (-2 pkt w 2q25) po raz pierwszy od początku 2022. Dodatkowo na rynku z kwartału na kwartał zwiększają się oczekiwania co do wzrostu wartości czynszowych oraz kapitałowych dla nieruchomości klasy A w regionie.