Rynek inwestycyjny 3q24: Dalsze sygnały poprawy, tym razem również w Polsce

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym pod względem płynności w 2q24 poprawiła się gwałtownie.
• Na szerokim rynku europejskim również widoczne są dalsze oznaki poprawy płynności.
• Ruch na stopach kapitalizacji nadal jest niewielki, jednak po stronie kosztów finansowania widać dosyć szybkie spadki notowania 5y EUR IRS, co wskazuje, że dla rosnącej liczby funduszy inwestycje w nieruchomości staje się opłacalne.

 

***

 

• W 2q24 krajowy rynek odnotował zdecydowany wzrost wolumenu inwestycyjnego r/r o 1011% [sic!]. Mimo, że był to wynik w dużej mierze zdarzeń jednorazowych, zarówno wyjątkowo słabego 2q23, jak i zanalizowania dwóch dużych inwestycji portfelowych w 2q24, to sytuacja płynnościowa na rynku powoli poprawia się.
• Licząc 4q skum mimo bardzo dobrego 2q24 rynek odnotował spadek r/r o 26,5% (jednak na koniec 1q24 ten sam spadek r/r w ujęciu 4q skum wynosił aż 68,7%). Na koniec 2q24 w ujęciu 4q skum rynek był po raz pierwszy od końca 2022 zdominowany przez sektor biurowy (40% wolumenu).
• Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego za 2q24 potwierdzają, że zapaść płynnościowa, która miała miejsce od 2q22 wyhamowała, a po relatywnie dobrym 1q24 w samym 2q24 ponownie odnotowano wzrosty (r/r o 16%). Niemniej spadki nadal widać w ujęciu 4q skum r/r o 20%.
• Rynek europejski pod względem wolumenu na przełomie 2023/4 skurczył się o około 58% od szczytów w 1h22. Było to mniej niż w latach kryzysu 2008/9, a obecne sygnały z rynku wskazują, że dalsza zapaść płynnościowa już nie wystąpi.
• Zachowanie się rynku CEE w 2q24 po kilku gorszych kwartałach przestały odstawać in minus od średniej europejskiej. Na koniec 2q24 dla sektorów bazowych obroty w naszym regionie spadły o 28,7% r/r (4q skum) oraz wzrosły o 86% r/r w samym 2q24 (głównie za sprawą danych z Polski).
• W 1q24 dekompresja stóp kapitalizacji niemalże zatrzymała się zarówno w Polsce, jak i na szerokim rynku europejskim. W 2q24 ponownie odnotowano brak istotnych zmian w poziomie krajowych stóp kapitalizacji. Roczną dekompresję stóp referencyjnych na rynkach krajowych można estymować na około 50 bp.
• Mając pod uwadze notowania 5y EUR IRS, które spadły o 102 pb pomiędzy wrześniem 2023, a wrześniem 2024, obecnie oczekujemy kontynuacji stabilizacji stóp kapitalizacji, co będzie przyczyniać się do stopniowej odbudowy strony popytowej.
• Według Indeksu Green Street wartości nieruchomości komercyjnych na szerokim rynku europejskim na koniec 2q24 osiągnęły 99 pkt (100 = sierpień 2007). Oznacza to spadek o 26% względem poprzedniego szczytu z końca 1q22 kiedy indeks osiągnął 130 pkt. W 2q24 (podobnie jak i w 1q24) dynamika była nieznacznie dodatnia, rosnąc 0,5% wobec 1q24. Do końca 2q24 nieruchomości magazynowe straciły 21,8%, nieruchomości biurowe 367,2%, natomiast nieruchomości handlowe zaledwie 13,5% (spadek z bardzo niskiej bazy).
• Według ostatniego badania RICS z 1q24, globalny sentyment inwestycyjny mimo, że nadal negatywny poprawił się kw/kw -13 pkt do -11 pkt., a od początku roku poprawił się dość istotnie z ujemnych 18 pkt.
• Poprawa sentymentu w Europie natomiast dostała lekkiej zadyszki. Obecnie indeks sentymentu inwestycyjnego to negatywne 11 pkt (w 1q24 było to -9 pkt, natomiast w 3q23 było to -31 pkt).
• W 2q24 podobnie jak w 1q24 po raz pierwszy od połowy 2022 zdecydowana większość europejskich respondentów oczekuje wzrostu wartości nieruchomości w trakcie następnych dwunastu miesięcy (o około 1%).
• Według ostatniego Fair Value Index (C&W) za 1q24 sytuacja na rynku europejskim po ostatnich spadkach wartości wskazuje na gwałtownie rosnącą liczbę rynku o niedoszacowanych wartościach rynkowych.

Drukuj