Rynek inwestycyjny 2q26: W kierunku poprawy koniunktury pomimo podwyższonej niepewności

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym po relatywnie słabym końcu 2025 ponownie na początku 2026 łagodnie wykazuje na tendencje poprawiającej się koniunktury. Sytuacja płynnościowa na szerokim rynku europejskim wskazuje na dalszą poprawę. Natomiast wskaźniki wyprzedające jak sentyment rynkowy czy koszty finansowania mogą znowu wyhamować odbudowę rynku.
• Sentyment na polskim rynku poprawia się i jest obecnie lepszy niż średnia europejska, lecz nadal rynek jest bardzo ograniczony pod względem transakcji obiektów typu prime.
• Ostatnie zawirowania geopolityczne zwiększając niepewność oraz działając proinflacyjnie zdecydowanie podwyższyły koszty finansowania nieruchomości komercyjnych, co przy niewielkiej dynamice czynszów ogranicza płynność na rynku.

***

• W 1q26 krajowy rynek odnotował wzrost wolumenu inwestycyjnego w ujęciu r/r (o 83%).
• W ujęciu 4q skum r/r odnotowano spadek obrotów inwestycyjnych w ujęciu r/r wynoszący 5,3% (w wyniku anomalnie wysokiego obrotu odnotowanego w 4q24). Wynik ten jednak nie wskazuje na powrót słabnącej koniunktury na rynku inwestycyjnym.
• Według danych CBRE dla szerokiego rynku europejskiego za 1q26 ożywienie na rynku inwestycyjnym jakie miało miejsce w 2024 i w 2025 nadal jest kontynuowane w 2026. W ujęciu r/r obroty wzrosły o 15%. Natomiast w ujęciu 4q skum odnotowano wzrost (o 19% r/r).
• Mimo znacznej poprawy na szerokim rynku europejskim na koniec 1q26 licząc 4q skum obroty wyniosły 226 mld EUR. Jest to spadek o 30% w porównaniu ze szczytem z 1h22 co wskazuje, że odbudowa rynku nie jest jeszcze kompletna.
• Wielu właścicieli nadal obiera strategię na przeczekanie nie akceptując sprzedaży ze stratą, co zmniejsza podaż chroniąc ceny kosztem obrotów.
• Po niedawnych wzrostach rynek polski (w ujęciu 4q skum) jest obecnie na poziomie około 54% szczytu z początku 2020, w przypadku szerokiego rynku europejskiego osiągnął on poziom około 73% obrotów sprzed covid.
• Za sprawą cofnięcia się wyjątkowo silnego rynku w Czechach i Słowacji zachowanie się rynku CEE w 1q26 jest zdecydowanie gorsze od szerokiego rynku europejskiego (odnotowano wyraźne spadki).
• Według danych Colliers na polskim rynku w 1q26 referencyjne stopy kapitalizacji wskazywały na stabilizację w ujęciu kw/kw jak i r/r.
• Według DNA of RE za 1q26 (C&W) stopy kapitalizacji (dla szerokiego rynku europejskiego) ulegają minimalnej kompresji w ujęciu r/r (średnia kompresja o 6 pb), natomiast w ostatnim kwartale pozostawały zasadniczo bez zmian.
• Ostatnie 14 miesięcy ponownie przyniosły wzrost notowań kosztów długu 5-letniego (o ok 80 pb w okresie kwiecień ‘25-czerwiec ‘26). Jeżeli trend ten miałby się utrzymać to szybka poprawa na europejskich rynkach kapitałowych RE mogłaby ponownie stanąć pod znakiem zapytania.
• Według Green Street, index wartości europejskich nieruchomości komercyjnych  w trakcie 2025 wzrósł o 1,9%. W trakcie 1q26 index nie uległ zmianie, co wskazuje na zatrzymanie się pozytywnych trendów z 2025.
• C&W Fair Value Index pokazuje że liczba rynków z cenami fundamentalnie niedoszacowanymi w trakcie 2025 ustabilizowała się na wysokim poziomie 89 pkt.
• Ostatniego badanie sentymentu rynkowego RICS z 1q26 wskazuje, że globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych (inwestycyjny oraz najmu łącznie) w trakcie 1q26 pogorszyły się z ujemnego 1 pkt do ujemnych 2 pkt. Sytuacja w Europie pogorszyła się w samym 1q26 z ujemnych 6 pkt do ujemnych 8 pkt.
• W Polsce w tym samym czasie sentyment wobec nieruchomości komercyjnych wzrósł z dodatnich 12 do dodatnich 20 pkt.
• Na rynku z kwartału na kwartał pogorszyło się oczekiwanie do wartości kapitałowych (w perspektywie roku) dla biur klasy A (do 1,4% z 2% w 4q25).