Rynek Inwestycyjny 2q24: Sygnały poprawy w Europie, ale nie w Polsce

• Sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym pod względem płynności w 1q24 pogarszała się zarówno w ujęciu r/r, jak i 4q skum r/r.
• Ograniczenie płynności okazuje się dłuższe niż oczekiwał rynek oraz nie koresponduje z sytuacją na szerokim rynku europejskim.
• Ruch na stopach kapitalizacji jest nadal niewielki co może oznaczać, że sprzedający nadal mają taką możliwość i przyjmują taktykę przeczekania okresu wysokich kosztów finansowania.

 

***

 

• W 1q24 krajowy rynek odnotował spadek wolumenu r/r o 53%. Był to wynik, który bardzo negatywnie kontrastował z niewielkimi wzrostami jaki odnotowano w Europie oraz w samym regionie CEE (licząc bez Polski).
• Skumulowane pogorszenie płynności na polskim rynku od szczytu cyklu wynosi obecnie 83%, porównywalnie z okresem 2007-9. Obecnie rynek europejski pod względem wolumenu skurczył się o około 58% od szczytów w 1h22. W latach 2007-9 spadki były głębsze, zatrzymując się na 74%.
• Licząc 4q skum rynek odnotował spadek r/r o 68,7%, ponownie został zdominowany przez sektor magazynowy, który obecnie generuje prawie 50% wolumenu transakcyjnego w Polsce.
• Bez wliczania relatywnie dobrze funkcjonującego sektora magazynowego pozostałe sektory corowe wskazują na jeszcze silniejszy rozdźwięk w ograniczaniu płynności w porównaniu z szerokim rynkiem europejskim.
• Dane CBRE o wolumenie transakcyjnym dla szerokiego rynku europejskiego za 1q24 potwierdzają, że zapaść płynnościowa, która miała miejsce od 2q22 zdecydowanie wyhamowuje, a w samym 1q24 odnotowano pierwsze wzrosty. W ujęciu samego 1q24 r/r rynek europejski odnotował wzrost wolumenu o 7,8%.
• Globalnie w 1q24 jedynie rynki amerykańskie (głównie USA) wykazują dalsze spadki płynności.
• Pozornie zachowanie się rynków CEE w 1q24 zdecydowanie odstaje dla średniej europejskiej. Na koniec 1q24 dla sektorów corowych obroty w naszym regionie spadły o 49% r/r (4q skum) oraz o 26% r/r w samym 3q23, jednak przy wykluczeniu Polski w pozostałych rynkach CEE wzrost r/r podobnie jak na szerokim rynku europejskim i wolumen wyniósł 7,5%.
• W 1q24 dekompresja stóp kapitalizacji niemalże zatrzymała się zarówno w Polsce, jak i na szerokim rynku europejskim.
• Na krajowym rynku inwestycyjnym na koniec 1q24 dekompresja stóp referencyjnych to około 50 bp.
• Dekompresja stop kapitalizacji w trakcie ostatnich 4q jest w Polsce nieznacznie niższa niż na szerokim rynku europejskim.
• Według danych C&W pomiędzy 1q21, a 1q24 stopy kapitalizacji wzrosły o średnio o 115 pb w Europie oraz o 111 pb na rynku CEE.
• Według Indeksu Green Street wartości nieruchomości komercyjnych na szerokim rynku europejskim na koniec 1q24 osiągnęły 99pkt (100 = sierpień 2007). Oznacza to spadek o 26% względem poprzedniego szczytu z końca 1q22.
• W ostatnim kwartale dynamika spadków wyhamowała niemal do zera, a w ujęciu z 3q23 indeks wzrósł już o 2 pkt. Podobna sytuacja ma miejsce w USA, gdzie wartości nieruchomości od początku 2024 wzrosły o około 1%.
• Według ostatniego badania RICS z 1q24, globalny sentyment wobec nieruchomości komercyjnych (inwestycyjny oraz najmu łącznie) poprawił się dość gwałtownie z -15 pkt do -10 pkt, a wynik jest już najmniej negatywny od 2q22.
• Sytuacja w Europie w ostatnich dwóch kwartałach poprawiła się bardzo wyraźnie, obecnie indeks sentymentu inwestycyjnego to zaledwie -9 pkt (w 3q23 było to -31 pkt).
• W 1q24 po raz pierwszy od połowy 2022 zdecydowana większość europejskich respondentów oczekuje wzrostu wartości nieruchomości w trakcie następnych dwunastu miesięcy.
• Według ostatniego Fair Value Index (C&W) za 1q24 sytuacja na rynku europejskim po ostatnich spadkach wartości wskazuje na gwałtownie rosnącą liczbę rynku o niedoszacowanych wartościach rynkowych. Index wzrósł z najbardziej przeszacowanego 8 pkt od początku badania w 2000 do oznaczającego niedoszacowanie poziomu 81 pkt w zaledwie 6 kw.

Drukuj