Pierwsza połowa 2024 to dalszy silny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy do większej aktywności motywowani są spadkiem inflacji, a w ślad za nim oczekiwaniem na obniżki stóp procentowych i większy popyt na nieruchomości. Silnym motywatorem zarówno w przypadku deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych, są zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także stabilizacja cen materiałów budowlanych. Powyższe powinno być źródłem ponownego zwiększenia popytu na działki budowlane i prowadzić do wzrostu ich cen i to wydanie Pulsu Nieruchomości poświęcamy właśnie rynkowi gruntów.
Według danych Cenatorium w 1h24 w grupie największych miast ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, a najniższe w Lublinie i Łodzi. W 1h24 ceny działek pod zabudowę wzrosły w granicach 14-17% r/r, najsilniej w Gdańsku (16,6% r/r) i Łodzi (16,5% r/r), nieco słabiej we Wrocławiu (13,6% r/r) i Poznaniu (13,9% r/r).
W przypadku analizowanych województw w 1h24 utrzymywała się mocna tendencja wzrostowa cen transakcyjnych gruntów, obserwowana już w 2023, po ok. roku względnej stabilizacji. Ten trend wystąpił też w województwie mazowieckim, w którym wcześniej notowano niewielkie spadki, obecnie trendy w tym regionie są takie same, jak w pozostałych województwach. Ograniczona dostępność terenów budowlanych w największych miastach powoduje, że ceny gruntu w tych miastach są kilkukrotnie wyższe w porównaniu z lokalizacjami w obszarze poza miastem (powiaty graniczące z centrami aglomeracji). Niemniej i na tych obszarach utrzymują się tendencje wzrostowe, związane z wysokim popytem, przy ograniczonych zasobach gruntów.
Ceny ofertowe działek są zróżnicowane zależnie od przeznaczenia działek. Najdroższe są działki komercyjne - mediana ich ceny kształtowała się w 1h24 na poziomie ok. 200 zł za m kw., była zbliżona do poziomu w 2023. Stabilizacja może wynikać z osłabienia popytu w sytuacji gorszych nastrojów inwestycyjnych w ostatnim roku. Mediana ceny ofertowej m kw. działki budowlanej w 1h24 wynosiła 152 zł za m kw., a uzbrojonej – 165 zł za m kw., w obu przypadkach ceny nie zmieniły się r/r. W niepewnym otoczeniu regulacyjnym oraz makroekonomicznym w 2023 inwestorzy ograniczyli występowanie o pozwolenia na budowę, co osłabiało presję na zakup gruntów budowlanych i w konsekwencji stabilizowało ich ceny ofertowe. W 2023 liczba pozwoleń na budowę zmalała o ok. 20% r/r, trend zmienił się na rosnący pod koniec roku, wzmacniając w 1h24. W okresie 1-3q24 liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 34% r/r w przypadku deweloperów i 11% r/r w przypadku inwestorów indywidualnych (vs odpowiednio spadek o 29% r/r i o 25% r/r w 1-3q23). Udział inwestorów indywidualnych zmalał do 27% (-3,6pp r/r). Umiarkowany wzrost liczby pozwoleń na budowę dla inwestorów indywidualnych nie spowodował silniejszej presji na, już wysokie, ceny ofertowe działek.
W 1h24 ceny działek rekreacyjnych również utrzymywały się blisko poziomu z 2h23 (89 zł za m kw.). Motywy zakupu tych działek nie zmieniły się. Zainteresowanie działkami rekreacyjnymi wiąże się obserwowaną od kilku lat tendencją wyprowadzek w strefę podmiejską, wzmacnianą upowszechnieniem hybrydowego modelu pracy. Istotne mogą też być zakupy ziemi, pobudzane motywem ochrony oszczędności czy różnicowania portfela aktywów.
Na wysokie ceny gruntów pod zabudowę pośrednio wskazuje koszt PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania). Jest to pośrednia informacja o cenie gruntu. Cena gruntu przeliczona na m kw. PUM zależy od wielu czynników – w szczególności od okresu zakupu gruntu przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkość budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów postindustrialnych przed podjęciem budowy, jak i kosztów uzbrojenia działki czy przełożenia istniejącej infrastruktury technicznej. Według danych redNet Consulting w 1h24 cena gruntu przeliczona na m kw. PUM w 6 największych aglomeracjach po silniejszym wzroście w 1h23, w 1h24 rosła wolniej (Trójmiasto, Łódź) lub nie zmieniła się znacząco (pozostałe analizowane aglomeracje). Na koniec 1h24 udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania był najwyższy w Warszawie (24,1%; -0,1pp r/r), najniższy w Łodzi (14,8%; +0,4 pp r/r).
Zapisy księgowe firm deweloperskich (zagregowane dane dla PKD 41.1 ze sprawozdawczości firm dla GUS) wskazują na zbliżony stan banku ziemi w 1h24 wobec końca 2023, wobec 1h23 nastąpił niewielki wzrost. W 1h24 bank ziemi w porównaniu z 1h23 wzrósł w przypadku dużych (powyżej 49 osób) deweloperów o 11,9%, a mniejszych (10-49 osób) o 6,4%.
Jest to skutek wzrostu niepewności na rynku mieszkaniowym w 1h24 i mniejszych o blisko połowę r/r zakupów w warunkach wysokich cen gruntów.
Generalnie, niezależnie od koniunktury, działki z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną oraz dobrym dostępem do infrastruktury znajdują nabywców. Więksi deweloperzy starają się utrzymywać odpowiedni bank ziemi pod przyszłe projekty w horyzoncie kilku lat i na bieżąco go uzupełniać. Często prowadzą własne działy zakupu gruntów, współpracują też z renomowanymi pośrednikami. Rynek cechuje silna konkurencja, podaż dobrze przygotowanych gruntów jest ograniczona, co skutkuje presją na ceny działek.
Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi w raportach podsumowujących wyniki 1h24 sygnalizują umiarkowaną aktywność w zakresie zakupu gruntów i zabezpieczenia terenów pod przyszłe budowy, przykładowo:
Przytoczone informacje od deweloperów giełdowych odbiegają w skali wolumenu od wcześniej przytoczonych danych GUS dla PKD 41.1. Może to wynikać z niekiedy innego przyporządkowania PKD deweloperom giełdowym, jak i okresu aktualizacji wyceny banku ziemi czy klasyfikacji nakładów na grunty.
Rozwiązaniem problemu braku atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową są m.in.:
Znowelizowane warunki techniczne (m.in. wymóg odległości placu zabaw od ulicy i parkingu, większa minimalna odległość budynku od granicy działki, określenie minimalnej części powierzchni biologicznie czynnej) mogą spowodować, że niektóre działki (szczególnie w zabudowie uzupełniającej) będą miały mniejszy potencjał na zabudowę, a wybrane działki z banków ziemi stracą atuty inwestycyjne. Nastąpi zmniejszenie liczby mieszkań w projekcie i wzrost kosztu m kw. mieszkania. Termin wejścia w życie ustawy był dwukrotnie przesuwany (co dało możliwość ew. przeprojektowania), ostatecznie weszła w życie 01.08.2024.
Specustawa mieszkaniowa obowiązująca od 12.05.2023 wprowadziła obowiązek 1,5 miejsca parkingowego na każde nowo wybudowane mieszkanie, co ogranicza powierzchnię działek do zabudowy, a także skutkuje nieopłacalnością części projektów. Uchylenie przepisu dotyczącego obowiązku 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie w inwestycji zawiera (opublikowany 14.10.2024) projekt zmiany ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi. Resort rozwoju i technologii zrezygnuje jednak z tego przepisu w ustawie o pomocy dla powodzian, pozostawiając go w projekcie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Nowelizacja ta przewiduje zmiany w specustawie, w tym m.in. rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych. Oznacza to powrót do zasad obowiązujących przed 2023, tj. pozostawienia decyzji o miejscach postojowych w gestii lokalnych władz. W uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pozostanie przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.
Kluczowe znaczenie dla inwestorów ma nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Głównym celem reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego jest stworzenie stabilnego i przewidywalnego klimatu inwestycyjnego oraz przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy na tereny podmiejskie, zwłaszcza największych miast. Znowelizowana ustawa, która weszła w życie we wrześniu’23 m.in:
Wdrożenie reformy jest jednym z zadań współfinansowanych z KPO.
Inwestycja obejmuje:
Realizacja inwestycji (grant prawie 200 mln euro) dla sektora samorządowego ma być zakończona do 30 czerwca 2026. Pierwotnie zakładano, że 80% gmin przyjmie plan zgodnie z wymogami nowego prawa. Jednak samorządy potrzebują więcej czasu na przygotowanie planów ogólnych – do połowy 2024 jedynie 131 gmin rozpoczęło formalnie procedurę sporządzania planu ogólnego, opóźniają się też prace nad Rejestrem Urbanistycznym (internetowa, darmowa i powszechnie dostępna platforma informatyczna, która ma ułatwiać m.in. przygotowanie planów). Wobec braku realnych możliwości zrealizowania wskaźnika, w zrewidowanym w lipcu’24 KPO zmieniono parametry wskaźnika – obecnie jest to odsetek gmin, które przygotowały i opublikowały w BIP projekt ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednym z ważniejszych elementów nowej ustawy jest ograniczenie obszaru analizowanego do decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Został określony maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego - wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo, a warunki zabudowy będą ustalane tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy. Zgodnie z nowelizacją WZ będą wygasać po 5 latach od daty, w której stały się prawomocne (dotychczas ich ważność nie była ograniczana czasowo).
Niepewność dotycząca możliwości zabudowy gruntów po zmianach i ryzyko paraliżu decyzyjnego (gdy gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025) mogą skutkować większym popytem na grunty budowlane w latach 2024-2025 i w konsekwencji wzrostem ich cen. Nowe regulacje zmniejszając dostępność działek budowlanych, mogą hamować nowe inwestycje. Obawy te sygnalizuje m.in. kilku deweloperów giełdowych w raportach półrocznych za 1h24, kwalifikując ten problem jako istotne ryzyko prawne.