Puls Nieruchomości: Zasób mieszkaniowy przez pryzmat świadectw energetycznych

• Od 28 kwietnia 2023 nieruchomość mieszkaniowa powinna posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie. Liczba wydawanych świadectw idzie zatem w parze z transakcyjnością rynku mieszkaniowego. Wprowadzenie obowiązkowych świadectw mocno „popsuło” statystyki standardu energetycznego budynków względem okresu, gdy świadectwa były nieobowiązkowe. Standard energetyczny istniejącego zasobu jest daleki od wymagań stawianych przed nowym budownictwem.
• Najczęstszą metodą poprawy standardu energetycznego budynku jest instalacja odnawialnych źródeł energii (OZE), podczas gdy sprawność instalacji grzewczych może pozostawać niska.
• Wskaźniki energetyczne poprawiają się najszybciej w regionach cechujących się wysokim tempem odnowy zasobu mieszkaniowego. Wysokie tempo odnowy występuje jednak często na terenach, gdzie duży jest udział starego zasobu. Prowadzi to do sytuacji dużego zróżnicowania parametrów energetycznych budynków na takim obszarze – ciekawym przykładem tego zjawiska jest np. Łódź.

 

Maj miesiącem matur, a jednym z częstszych tematów przewijających się w lekturach szkolnych jest apoteoza życia w zgodzie z naturą. Ot przypomnijmy choćby Jana Kochanowskiego wychwalającego życie na łonie natury w utworze „Na lipę”: „Gościu, siądź pod mym liściem, a odpoczni sobie! / Nie dójdzie cię tu słońce, przyrzekam ja tobie...”. Wprowadzeni słowami poety w sielankowy nastrój zastanawiamy się, jak życie w zgodzie z naturą wygląda z perspektywy świadectw charakterystyki energetycznej, które nieco ponad rok temu (od 28 kwietnia 2023) stały się obowiązkowe przy sprzedaży czy wynajmie nieruchomości. Percepcja wzrokowa i węchowa podpowiada, że przed nami bardzo daleka droga w dążeniu do poprawy jakości powietrza, a budynki energooszczędne, pasywne i zeroemisyjne to raczej pieśń przyszłości, ale dziś spójrzmy w dane - to wydanie „Pulsu Nieruchomości” poświęcamy analizie danych ze świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

Liczba świadectw energetycznych idzie w parze z transakcyjnością rynku

Liczba świadectw charakterystyki energetycznej rosła z roku na rok nawet przed wprowadzeniem obowiązku ich posiadania przy transakcji kupna-sprzedaży czy wynajmie. W 2015 wydawano ich średnio około 3 tys. miesięcznie, podczas gdy w 2021 ich liczba była już dwukrotnie wyższa, a w 2022 sięgnęła 8 tys. miesięcznie. Nowelizacja przepisów o charakterystyce energetycznej budynków spowodowała silny przyrost certyfikowanych nieruchomości - rekordową liczbę świadectw wydano w czerwcu 2023 – 88 tys.

Największa liczba świadectw charakterystyki energetycznej w przeliczeniu na zasób mieszkaniowy cechuje duże miasta oraz zachodnią część kraju, w szczególności w pasie nadmorskim. Znacznie mniej świadectw wydawanych jest dla nieruchomości zlokalizowanych w Polsce wschodniej, z wyjątkiem województwa warmińsko-mazurskiego, dużych miast zlokalizowanych w tej części kraju oraz regionów o walorach turystycznych (Tatry, Bieszczady). Innymi słowy, liczba certyfikatów idzie w parze z transakcyjnością rynku – na płynnych rynkach nieruchomości są częściej oznaczane parametrami charakterystyki energetycznej.

Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie, co było do przewidzenia, mocno „popsuło” statystyki zasobu mieszkaniowego. O ile przed wprowadzeniem obowiązku dominowały budynki średniej klasy, po jego wprowadzeniu znacznie urosła w siłę klasa ostatnia. Wyraźnie pogorszył się także średni wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) – wzrósł o około 40 kWh/m² rok.

 

Standard energetyczny istniejącego zasobu daleki od wymagań dla nowego budownictwa

Polityka zrównoważonego rozwoju na rynku nieruchomości mieszkaniowych polega m.in. na stopniowym podnoszeniu standardu energetycznego budynków. Istotnymi wskaźnikami dotyczącymi zapotrzebowania budynku na energię są: EU – energia użytkowa, EK – energia końcowa i EP – energia pierwotna. Wskaźniki są wyrażoną w kilowatogodzinach ilością energii, jaką zużywa dany dom w ciągu roku, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni o regulowanej temperaturze (kWh/m²/rok).

Wskaźnik EU oznacza ilość energii potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej, bez znaczenia czy zużywana energia pochodzi z odnawialnego źródła energii (OZE) czy nie.

Parametr EK oznacza ilość energii użytkowej skorygowaną o sprawność instalacji grzewczej. Im więcej ciepła „ucieka” z instalacji w trakcie przesyłania, tym bardziej EK będzie wyższe od EU.

Z kolei wskaźnik EP określa, jaka część zużywanej przez budynek energii pochodzi ze źródeł pierwotnych, a więc na ile budynek jest „przyjazny” dla środowiska naturalnego. Wskaźnik ten został uwzględniony w Warunkach Technicznych obowiązujących od 1 stycznia 2021 (WT 2021). Aby uzyskać pozwolenie na budowę, budynek mieszkalny jednorodzinny powinien mieć wskaźnik EP nie większy niż 70 kWh/m² rok, a budynek wielorodzinny nie większy niż 65 kWh/m² rok. Wskaźnik EP nie mówi nam nic o tym, ile zużywamy energii, za którą płacimy i jest obojętny na efektywność wykorzystania energii zawartej w paliwie.

Analizując dane ze świadectw po wprowadzeniu obowiązku posiadania świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania widzimy, że średni poziom EP wynosi 161,7 kWh/m² rok dla budynków jednorodzinnych i 138,9 kWh/m² rok dla budynków wielorodzinnych, a więc grubo powyżej wskaźników z WT 2021. Prawdopodobne wydaje się, że budynki będące przedmiotami umów kupna-sprzedaży, gdzie znaczny jest udział rynku pierwotnego, czy najmu cechują się wyższym standardem energetycznym w porównaniu z pozostałym zasobem.

Patrząc na mapę widzimy, że relatywnie lepsze wskaźniki rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) uzyskujemy w największych miastach i ich okolicach, a więc tam, gdzie tempo odnowy zasobu mieszkaniowego jest najszybsze. Ciekawym przypadkiem z grupy największych miast jest Łódź, charakteryzująca się z jednej strony szybką odnową zasobu i stosunkowo dużym udziałem budynków z niskim wskaźnikiem EP, a z drugiej strony bardzo wysokim udziałem budynków najniższej klasy energetycznej. Warto także zauważyć, że budynki zlokalizowane w największych miastach cechuje relatywnie wysoka emisja CO₂. Budynki wielorodzinne są w znacznie mniejszym stopniu niż budynki jednorodzinne wyposażone w odnawialne źródła energii, które ograniczają emisyjność budynków.

OZE lub kocioł na biomasę najszybszą drogą do poprawy wskaźnika EP

Najszybszą drogą poprawy wskaźnika EP, który praktycznie jest jedynie miarą wpływu budynku na środowisko, jest wymiana źródła ciepła zainstalowanego w domu na kocioł na biomasę lub montaż OZE. Dużym udziałem OZE cechują się wschodnie regiony kraju z wyłączeniem dużych miast. Wysoki udział OZE w zapotrzebowaniu budynku na energię końcową jest w naturalny sposób domeną budownictwa jednorodzinnego.

Poprawa EP nie wpłynie jednak na poprawę sprawności systemu grzewczego w budynkach, a ta jest w Polsce niska. Co ciekawe, najsłabiej sytuacja wygląda w tych regionach, które cechują się największym udziałem OZE. Może to świadczyć o tym, że równolegle do instalacji fotowoltaicznych obniżających emisję CO₂ w regionach tych funkcjonują nieefektywne, nieodpowiednio sterowane kotły z wysoką amplitudą temperatury wody w obiegu centralnego ogrzewania. Relacja EU do EK odzwierciedlająca sprawność instalacji grzewczej w przypadku budynków z OZE i bez OZE wygląda podobnie, co pozwala wnioskować, że w parze z instalacją fotowoltaiki nie idą inne działania poprawiające energooszczędność budynku. Niska sprawność systemu grzewczego oznacza, że aby uzyskać taką samą ilość energii użytkowej, musimy kupić więcej paliwa.

Rynek nieruchomości na wykresach

 

Drukuj