Puls Nieruchomości: W dużych miastach trudno o duże mieszkanie

• Oferta dużych mieszkań w największych miastach jest ograniczona. Ich ceny za metr kwadratowy są często wyższe niż mieszkań o średniej powierzchni. W Warszawie kategoria mieszkań o powierzchni 90-119 m² jest nawet droższa (za metr kwadratowy) niż kategoria mieszkań najmniejszych.
• Zamiana średniego mieszkania (najtańszego za metr kwadratowy) na duże stanowi znacznie większe wyzwanie finansowe niż zamiana małego mieszkania (najdroższego za metr kwadratowy) na średnie.
• Duże mieszkania są szczególnie popularne wśród rodziców, osób o wyższych dochodach, w wieku 30-50 lat. Oferta wielkomiejskiego rynku mieszkaniowego jest niewystarczająca dla rodzin z co najmniej trojgiem dzieci. Duże rodziny preferują zakup lub budowę domu jednorodzinnego w strefie podmiejskiej.
• Popyt na mieszkania najmniejsze jest względnie sztywny niezależnie od liczby dzieci czy dochodu. Są to z jednej strony mieszkania dla singli będących na początku kariery zawodowej, z drugiej strony są też częstym wyborem jako lokata kapitału.

 

Procesy takie jak kryzys demograficzny, wzrost liczby i kurczenie się gospodarstw domowych czy popyt inwestycyjny, skoncentrowany na małych mieszkaniach, sprzyjają oferowaniu na rynku pierwotnym mniejszych metraży mieszkań. A co dzieje się z mieszkaniami dużymi? W naszej analizie wzięliśmy pod lupę 6 rynków mieszkaniowych cechujących się największą ofertą oraz transakcyjnością – Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław. Chcieliśmy sprawdzić, ile kosztują duże mieszkania względem popularnych metraży i kto je kupuje. Okazuje się, że duże mieszkania w dużych miastach są rodzynkami, które za metr często kosztują więcej niż średnie mieszkania i chcąc cieszyć się większym mieszkaniem, najczęściej trzeba pogodzić się z wyprowadzką z centrum dużego miasta.

 

Zamiana mieszkania średniego na duże wyzwaniem w Warszawie i Gdańsku

 

W naszej analizie skoncentrowaliśmy się na mieszkaniach – zabudowa jednorodzinna w największych aglomeracjach jest luksusową rzadkością. Przyjęliśmy, że w kategorii mieszkań 90 m² to już znacząca powierzchnia, na której często projektowane są 4 pokoje, mogące komfortowo pomieścić np. czteroosobową rodzinę. Szczególną sytuację cenową obserwujemy w Warszawie. W stolicy kategoria mieszkań 90-119 m² jest najdroższa za metr kwadratowy, taniej zapłacimy nawet za metr mieszkania małego (do 39 m²), co sugeruje niedobór takich metraży na warszawskim rynku. Podobna sytuacja występuje w Gdańsku. W Poznaniu z kolei najdroższe są mieszkania o powierzchni ponad 120 m².

Mieszkania duże, w przeciwieństwie do tych najmniejszych, rzadko stanowią cel kupujących inwestycyjnie – najczęściej kupowane są na własne potrzeby mieszkaniowe. Warto podkreślić, że zamiana mieszkania małego (do 39 m²) na nieco większe (z kategorii 40-59 m²) jest stosunkowo łatwa – sprzedajemy obecne mieszkanie po wysokiej cenie metra kwadratowego, podczas gdy kupowane większe mieszkanie jest już z istotnie niższej półki, jeżeli chodzi o cenę jednostkową. Ale z punktu widzenia rodziny, która chce zamienić 3-pokojowe mieszkanie na 4-pokojowe, obecna oferta rynkowa stanowi poważne wyzwanie finansowe – po sprzedaży mieszkania 3-pokojowego trzeba dołożyć ponad proporcjonalnie więcej do zakupu większego lokalu, który w dodatku nie jest łatwo znaleźć.

Warto podkreślić, że wysokie ceny jednostkowe dużych mieszkań nie są nowym zjawiskiem. Patrząc na zachowanie cen od 2016 roku należy zauważyć, że ceny lokali dużych (90-119 m² i ponad 120 m²) rosły najwolniej w porównaniu do innych kategorii powierzchniowych, a zatem zamiany mieszkań średnich na duże kilka lat temu były jeszcze trudniejsze.

 

 

 

Dom pod miastem rozwiązaniem dla rodzin wielodzietnych

 

Popyt na mieszkania najmniejsze jest niezależny od liczby dzieci. Prawdopodobnie gospodarstwa domowe bez dzieci kupują je relatywnie częściej na własne potrzeby, a rodzice traktują zakup takiego mieszkania jako lokatę kapitału. Dostrzegamy natomiast wraz z rosnącą liczbą dzieci wyraźnie silny wzrost zainteresowania mieszkaniami dużymi kosztem średnich. Zależność ta byłaby pewnie jeszcze silniejsza, gdyby nie ograniczenia podażowe oraz finansowe kupujących. Analizując popyt na mieszkania w różnych kategoriach powierzchni użytkowej zależnie od liczby dzieci pozwoliliśmy sobie wyjechać nieco na przedmieścia. Otóż włączając do analizy powiaty otaczające największe aglomeracje i dając możliwość zakupu mieszkania lub domu – widzimy, że wraz z rosnącą liczbą dzieci rośnie preferencja dla domu jednorodzinnego. Relacja dom czy mieszkanie wynosi mniej więcej 50 na 50 dla rodzin z trójką dzieci.

 

 

Około 45. roku życia inwestujemy w drugie mniejsze mieszkanie?

 

Dlaczego mieszkania średniej wielkości są najtańsze za metr? Ponieważ wraz z poprawą naszej sytuacji finansowej bardzo silnie rośnie zainteresowanie mieszkaniami największymi, a jednocześnie na relatywnie stałym poziomie kształtuje się popyt na mieszkania najmniejsze (zakup inwestycyjny). Mieszkania, którego z pewnością nie szuka inwestor z grubym portfelem, to właśnie mieszkanie średnie. Mieszkania średniej wielkości są dominującym zakupem klientów z przeciętnym dochodem.
Ciekawie przedstawia się struktura transakcji mieszkaniowych według powierzchni użytkownej w zależności od wieku nabywcy. Pierwsze mieszkanie w cyklu życia raczej na pewno nie jest mieszkaniem dużym. Zamieniamy je na większe mając lat 30-44. Mieszkając w dużym mieście nierzadko decydujemy się na wyprowadzkę, wybierając dom na przedmieściach, ponieważ biorąc pod uwagę niewystarczającą ofertę na rynku mieszkaniowym, zamiana mieszkania na większe w Warszawie czy Gdańsku to nie lada wyzwanie finansowe. Po 45. roku życia kupujemy jeszcze małe mieszkanie. Należy przypuszczać, że ten zakup ma najczęściej charakter lokaty kapitału (czy zabezpieczenia emerytalnego), bo własną potrzebę mieszkaniową zrealizowaliśmy już wcześniej.

 

 

 

Rynek nieruchomości na wykresach

 

 

 

Drukuj