Puls Nieruchomości: Dom za miastem? Tak, ale nie z powodu pandemii
Analizując wnioski kredytowe klientów Grupy PKO Banku Polskiego kupujących nieruchomości mieszkaniowe, postawiliśmy sobie pytanie, czy intensyfikacja wykonywania pracy zdalnej w firmach, wywołana wybuchem pandemii, wpłynęła na większą skłonność do zamieszkania w powiatach otaczających największe miasta. W analizie uwzględniliśmy następujące miasta: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk z Gdynią oraz Szczecin. Z analizy celowo wykluczyliśmy aglomerację śląską jako aglomerację policentryczną.
Tendencja większego zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi w powiatach otaczających duże miasta jest widoczna od kilku lat. Nie widać, aby pandemia istotnie wpłynęła na przyspieszenie tego trendu, choć warto zwrócić uwagę, że w drugim kwartale 2020, a więc okresie objętym najbardziej rygorystycznymi ograniczeniami w przemieszczaniu się, odnotowaliśmy istotny wzrost udziału wniosków kredytowych naszych klientów na zakup nieruchomości mieszkaniowych poza dużym miastem.
Poza dużymi miastami buduje się coraz więcej
Podaż podąża za popytem. W ślad za zmieniającymi się preferencjami kupujących obserwujemy wyraźny wzrost aktywności budownictwa mieszkaniowego w powiatach otaczających miasta w największych aglomeracjach. Według danych GUS w ostatnich 2 latach liczba mieszkań oddawanych do użytku w powiatach przylegających do dużych miast rosła wyraźnie szybciej niż w samych miastach.
Dom zamiast mieszkania?
Wśród naturalnych konsekwencji rozwoju pracy zdalnej, a także nauki zdalnej, pojawia się potrzeba zwiększenia metrażu mieszkania z uwagi na konieczność wygospodarowania dodatkowego miejsca np. na gabinet. Potrzebę tę można zaspokoić poprzez kupno większego mieszkania, mieszkania z większą liczbą pokoi albo domu, co w wielu przypadkach wiązałoby się z omawianą wcześniej przeprowadzką za miasto. Sprawdziliśmy, co na ten temat mówią dane dotyczące struktury wniosków kredytowych składanych przez klientów Grupy PKO Banku Polskiego.
Więcej pokoi na tym samym metrażu?
Trend wzrostu liczby pokoi w najpopularniejszych mieszkaniach średniej wielkości (40-60 m2) również obserwujemy od lat i pandemiczny rok 2020 nie przyniósł w tej statystyce istotnego przełomu. Na przestrzeni ostatnich lat notujemy także rosnącą preferencję dla większych powierzchni mieszkania, wspieraną tendencją wzrostu dochodów ludności.
Dlaczego domy i czy to trwała tendencja?
Zestawiając strukturę wniosków kredytowych w Grupie PKO Banku Polskiego ze strukturą oferty na rynku wtórnym z portali ogłoszeniowych według roku budowy, możemy wnioskować, że oferta nowych domów jest niewystarczająca względem zapotrzebowania. Wniosek ten tłumaczy rosnącą aktywność budownictwa w segmencie domów i może zwiastować wzrost transakcji na rynku nowych domów w najbliższych latach.
Jedną z przyczyn rosnącego zainteresowania domami może być istotny wzrost jakości zasobu domów w ostatnich latach. O znaczącej poprawie jakości może świadczyć zmiana źródeł ogrzewania nowoczesnego budownictwa jednorodzinnego. Jedynie 13% oferty domów zbudowanych po 2010 posiada nieekologiczne i mało komfortowe w obsłudze kotły na paliwo stałe, podczas gdy w całej ofercie tego typu źródło ogrzewania występuje w 28% domów. Wzrost jakości zasobu domów to m.in. konsekwencja zmian w prawie budowlanym, które zwiększają standardy energooszczędności budynków.
Trendy społeczno-gospodarcze kształtujące preferencje kupujących
Podsumowując naszą analizę, warto odnotować, że rozwój pracy zdalnej nie jest kluczowym czynnikiem będącym u źródła rosnącego popytu na rynku domów, a jedynie czynnikiem wzmacniającym tendencję. W naszej opinii dużo ważniejszym motorem dla tego rynku jest znaczna poprawa jakości zasobu w ostatnich latach. Myśląc o zmianach preferencji w długim okresie warto wspomnieć o kilku istotnych trendach społeczno-gospodarczych, poza pracą zdalną, które mogą kształtować wybory kupujących na rynku nieruchomości mieszkaniowych w przyszłości, takich jak np. zmiany demograficzne, rozwój technologii czy poprawa jakości powietrza.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych na wykresach
