Monitoring cen mieszkań: Ceny mieszkań rosną, średni metraż spada
- Według wstępnych szacunków opartych na danych PKO Banku Polskiego średnia cena transakcyjna m kw. mieszkania na rynku pierwotnym w 6 największych miastach w 3q23 wzrosła o 1,6% q/q i 3,4% r/r wobec wzrostu o 1,8% r/r w 2q23. W pozostałych 10 miastach wojewódzkich cena wzrosła o 3,6% q/q i 12,3% r/r wobec wzrostu o 1,9% r/r w 2q23.
- Średnia całkowita kwota transakcji na rynku pierwotnym w 3q23 spadła o 5,5% q/q i 6,0% r/r wobec spadku o 0,9% r/r w 2q23.
- Od początku roku notujemy spadek średniego metrażu mieszkania sprzedawanego na rynku pierwotnym. Ma to związek z relatywnie silnym popytem inwestycyjnym skoncentrowanym w segmencie mieszkań małych w 1h23 oraz od 3q23 z zakupami mieszkań w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Program ograniczał maksymalną kwotę kredytu i wkładu własnego, co przy rosnących cenach mieszkań wymuszało ograniczenie metrażu. W efekcie przeciętna powierzchnia sprzedawanego mieszkania była w 3q23 o ok. 10% niższa niż rok wcześniej.
- Oceniamy, że poziom sprzedaży w 3q23 był wyższy niż w 2q23, na co wpływ miało przede wszystkim uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2%. Początek 2024 roku może przynieść pewne schłodzenie strony popytowej – naturalne po przejściowym boomie związanym z wejściem w życie programu skutkującym zaspokojeniem potrzeby mieszkaniowej znacznej części zainteresowanych. Obecnie kluczowym czynnikiem kształtującym popyt na mieszkania będzie tempo obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.
- Spodziewamy się, że ceny mieszkań pozostaną w trendzie wzrostowym w średnim okresie, choć ich dynamika w 2024 będzie umiarkowana. Prognoza wzrostu cen wynika przede wszystkim z odbudowującego się popytu przy niskim poziomie podaży. Niemniej jednak strona podażowa zaczyna się stopniowo aktywizować, co oznacza wzrost oferty. Jednocześnie wzrosty cen mieszkań z 2023 nieco skurczyły dostępność cenową mieszkań i siła strony popytowej w dużej mierze zależna będzie od dostępności kredytu uwarunkowanej przyszłą ścieżką stóp procentowych. Oczekiwania co do decyzji Rady Polityki Pieniężnej są także kluczowym czynnikiem warunkującym zachowania kupujących inwestycyjnie. Przy rosnącej ofercie na rynku najmu i spadającej rentowności najmu, inwestujący w nieruchomości mogą pozostać ostrożni, zwłaszcza w przypadku spowolnienia tempa obniżek stóp względem rozbudzonych oczekiwań inwestorów po wrześniowym, agresywnym początku cyklu obniżek ze strony władz monetarnych.
